부산지방법원 2025타경403. 해운대구 반송동 7-44 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 1~3층 공히 주택이고, 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대입니다. 등기상 저당권은 없고, 가압류가 6건 있습니다. 말소기준권리는 2023.07.10 삼성카드 주식회사 가압류 20,063,076원이며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 권리보다 점유입니다. 임차인으로 조사된 사람은 박강호, 김현철 두 명입니다. 이들은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 하며, 보증금 합산 중복 이슈는 데이터상 없습니다. 다만 김현철은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 7-44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~3층 공히 주택 |
| 소유자 | 정순옥 (2016.02.25 증여, 2016.02.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 101,886,000원 / 49,924,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 26,427,590원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유는 별도
말소기준권리는 2023.07.10 갑구 3번 가압류입니다. 등기부상 이후 권리인 롯데카드주식회사, 부산신용보증재단, 주식회사 케이비국민카드, 신한카드 주식회사, 신용보증기금의 가압류와 2025.02.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 인수 구조는 단순합니다.
② 임차인 표 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박강호 | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현철 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박강호는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김현철은 전입일이 말소기준권리 이전입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로, 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상입니다. 이 한 줄 때문에 최저가 49,924,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,298,632원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,063,076원 | 20,063,076원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,162,503원 | 11,162,503원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 29,166,668원 | 17,399,789원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,272,205원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,598,538원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 14,825,280원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당계산상 채권총액 97,088,270원 중 48,625,368원이 배당되고, 미배당은 48,462,902원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원은 배당표 계산상 수치일 뿐, 김현철의 보증금 미상 리스크를 없애지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 해운대구 반송동 소재 “반송주공아파트” 서측 인근에 소재합니다.
- 주위환경. 부근은 아파트, 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 4호선 고촌역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로, 위생 및 급·배수 설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지면적은 38.0㎡, 공시지가 715,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 데이터상 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현철 보증금 확인. 전입일 2023.05.11이 말소기준 2023.07.10보다 앞섭니다. 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 우선변제 가능성과 미배당 인수 가능성을 분리해 확인해야 합니다.
- 박강호 점유 확인. 전입일은 2023.07.24로 말소기준 이후이지만, 보증금이 미상입니다. 명도 범위와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 비고는 일괄매각입니다. 건물과 토지의 권리·점유관계가 함께 정리되는지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 배당계산상 매수인 인수 0원이어도, 선순위 전입자 보증금 미상 리스크는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·임대차관계 원본 확인 전에는 입찰가 산정이 불완전합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “실질취득 미정”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 101,886,000원에서 최저가 49,924,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 핵심은 등기부가 아니라 김현철의 선순위 전입입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 대항력 있는 임차인 인수형으로 번질 수 있고, 그 경우 매수인 실질취득가는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득가가 확정되지 않았다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 말할 수 없습니다.