부산지방법원 2025타경412. 광안지웰에스테이트 12층 1209호 오피스텔입니다. 소유자는 양혜경이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 469,200,000원이고, 이후 등기된 대동농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정, 김애진의 주택임차권은 등기 순위상 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
다만 임차권은 단순히 “후순위라 소멸”만 보고 끝낼 사안은 아닙니다. 김애진의 임대차계약일과 점유개시일은 2020.06.26.으로 기재되어 있지만 주민등록일자와 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경412 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 201-5 광안지웰에스테이트 12층1209호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상19층 건물 내 12층 1209호 |
| 소유자 | 양혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 219,030,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 396,544,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
2019.08.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 235,200,000원은 2022.05.12. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사하나은행 근저당권 469,200,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.07.25. 대동농업협동조합의 가압류 2건과 2025.02.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김애진 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 25,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 25,000,000원이며 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력은 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 447,000,000원, 현재 최저매각가는 219,030,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 153,321,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 107,324,700원(감정가 24%)입니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 469,200,000원 | 215,163,580원 |
| 3. 가압류 · 대동농업협동조합 | 236,852,819원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대동농업협동조합 | 500,483,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,206,536,688원, 총 배당액은 215,163,580원, 미배당액은 991,373,108원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2호선 금련산역 동측 인근으로, 주위는 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 해변로의 식·음료점포 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 금련산역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당하고, 일부 토지는 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 대항력 확인. 임대차계약일·점유개시일은 2020.06.26.이지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 주민등록 및 점유관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고, 동일·유사 오피스텔 실거래와 비교해 219,030,000원의 시장 적정성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 집행비용과 등기 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 문서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만 권리는 확인 후
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 219,030,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.05.12. 하나은행 근저당이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 김애진의 임차권등기는 보증금 25,000,000원, 계약일·점유개시일 2020.06.26.으로 말소기준보다 앞선 임대차 정황이 있는 반면 주민등록일자와 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 임차권과 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
