부산지방법원 2025타경419. 기장읍 시랑리 스타테라스 1층 131호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 감정평가 현황에서는 판매시설로 조사됐습니다. 더벤처주식회사가 2021년 5월 17일 매매를 원인으로 거래가액 502,709,020원에 취득했고, 같은 해 7월 16일 하나은행이 채권최고액 453,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류 190,000,000원, 중소기업은행 가압류 253,973,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 데이터상 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 114,768,000원 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경419 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층 131호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 판매시설 · 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 1층 131호 |
| 소유자 | 더벤처주식회사 · 2021.05.17 매매 · 거래가액 502,709,020원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 114,768,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 331,468,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 이용 | 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합한 판매시설(부산칠드런스뮤지엄) 구조 · 관리사무소 탐문 결과 폐업상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.07.16 하나은행 근저당권 453,600,000원입니다. 2024년 쌍곰 근저당권 400,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 그 근저당권을 대상으로 한 신용보증기금 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 경매개시결정, 국의 압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가의 24.01%, 그러나 ‘싸다’는 아직 단정 금지
감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 114,768,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80,337,600원, 6회 유찰 시 56,236,320원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 감정평가 현황상 판매시설이고, 현재는 131호 단독 이용이 아니라 약 22여개의 제시외 호수와 통합된 구조입니다. 독립 구분건물로 복원이 가능한 상태로 평가됐다고 해도, 실제 분리 비용·시설 상태·점유 및 상권 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 낮다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,406,752원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 453,600,000원 | 112,361,248원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 253,973,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 897,573,000원 중 112,361,248원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 785,211,752원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·환금성 — 이 사건의 진짜 난도
- 통합 구조. 131호는 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 하나의 판매시설로 이용할 수 있는 구조입니다.
- 폐업상태. 기준시점 관리사무소 탐문 결과 부산칠드런스뮤지엄은 폐업상태로 조사됐습니다.
- 구분건물 복원. 현황상 독립한 구분건물의 성격을 띠고 있지는 않지만, 건축물 현황도면과 마주한 1층 130호 등을 기준으로 독립 구분건물로 복원이 가능한 상태인 점을 감안해 평가됐습니다.
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근 오시리아 관광단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 폭 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지이며, 토지면적 6,840.9㎡, 공시지가 697,500원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임차 여부, 보증금·전입·사업자등록 등 실제 점유관계를 확인하세요.
- 22여개 호수 통합 범위. 131호와 통합된 인접 호수의 실제 경계와 칸막이, 출입구, 설비 공유 상태를 확인하세요.
- 원상복구 가능성. 건축물 현황도면을 기준으로 131호의 독립 구분건물 복원이 실제 가능한지, 공사 범위와 비용을 확인하세요.
- 폐업 시설 상태. 부산칠드런스뮤지엄 폐업 이후 내부 시설·집기·철거·원상복구 부담이 있는지 현장을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 입지·유형의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 114,768,000원, 5회 유찰 시 80,337,600원, 6회 유찰 시 56,236,320원으로 배당 부족액이 더 커지는 구조입니다.
- 등기 원본 대조. 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정평가 현황은 판매시설이고, 약 22여개의 제시외 호수와 통합돼 하나의 부산칠드런스뮤지엄으로 사용됐으며 현재는 폐업상태입니다.
최저가는 4회 유찰 끝에 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그렇다고 이를 곧바로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 말소권리보다 실제 점유관계, 독립 구분건물 복원비용, 폐업시설 정리, 향후 임대·재매각 가능성입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 활용성과 환금성 확인 없이는 낮아진 최저가만 보고 접근하기 어려운 현장 확인형 물건입니다.
