부산지방법원 2025타경419. 기장군 오시리아 관광단지에 위치한 스타테라스 1층 131호입니다. 물건의 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설입니다. 인접한 약 22개 제시외 호수와 함께 '부산칠드런스뮤지엄'이라는 하나의 시설로 이용할 수 있는 구조였으며, 관리사무소 탐문 결과 기준시점에는 폐업상태로 조사됐습니다.

등기부상 소유자는 더벤처주식회사입니다. 2021년 7월 16일 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 453,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이번 경매는 그 하나은행의 임의경매로, 청구액은 331,468,089원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가에서 크게 하락한 숫자보다 현재의 시설 이용상태와 매각 후 독립적인 사용 가능성입니다. 일반적인 독립 점포처럼 즉시 사용·임대·재매각할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리관계의 기준은 2021년 7월 16일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 453,600,000원이며, 본건 임의경매의 신청채권자도 하나은행입니다. 이 근저당권과 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2024년 설정된 주식회사쌍곰의 400,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 그 근저당권에 관련된 신용보증기금 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 과거 케이비부동산신탁과 코리아신탁의 신탁등기도 이미 말소된 것으로 나타납니다.

특히 2025년 7월 4일에는 북부산세무서장을 처분청으로 하는 국 명의 압류도 등기돼 있습니다. 해당 압류 자체는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 세금의 종류·법정기일·우선순위는 별도의 문제입니다. 세금채권의 배당 우선순위를 확정하지 않은 상태에서 아래 배당금액을 최종 확정액으로 보아서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰이지만 시세 검증은 별개

이 사건은 감정가 478,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 80,338,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 그러나 이 비율은 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

현재 회차에서 배당되지 못하는 채권은 819,081,084원으로 추정됩니다. 유찰이 추가로 진행되면 채권자의 미회수액은 더 늘어나지만, 주어진 시나리오상 매수인에게 인수되는 금액은 모두 0원입니다. 다만 입찰가와 인수액만으로 개별 점포의 전체 취득·복원·운영비용을 확정할 수는 없습니다.

등기상 2021년 소유권이전 거래가액은 502,709,020원이지만, 이는 과거 거래금액으로 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 또한 현재와 같은 통합시설의 개별 호수 사용 조건이 시장가치에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,338,000원 가정)

채권최고액·청구금액에 기초한 예상배당입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정했습니다. 당해세·우선변제채권 및 실제 배당요구액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상 배당대상 채권액 합계는 897,573,000원이며, 채권자에게 배당되는 금액은 78,491,916원입니다. 나머지 819,081,084원은 미배당으로 계산됩니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행에 배당되는 구조로, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근, 오시리아 관광단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 도로. 본건 북측은 약 30m, 동측과 남측은 약 15m 폭 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지상 11층 건물 내 1층입니다. 외벽은 페인팅·복합판넬·강화유리 마감 등이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형의 상업용 건부지이며, 공시지가 자료상 697,500원/㎡입니다.
• 이용상태. 인접한 약 22개 제시외 호수와 하나의 판매시설을 구성할 수 있는 구조이며, 부산칠드런스뮤지엄은 폐업상태로 조사됐습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 인접 호수와 통합된 구조이므로 독립된 구분건물로의 복원 가능성이 평가에 반영돼 있습니다.
• 환금성. 개별 호수의 독립사용·임대 조건을 확인하지 않은 상태에서 일반 상가의 환금성을 그대로 적용하기는 어렵습니다. 5회 유찰 이력과 특수한 이용상태를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 131호의 독립구획 확인. 건축물 현황도면과 실제 경계, 출입구·벽체·공용통로의 위치를 확인해야 합니다. 특히 마주 보는 130호 및 통합된 다른 호수와의 관계를 검토해야 합니다.
• 시설 분리 및 복원. 독립구분건물 복원 가능성을 현장에서 확인하고, 통합시설 내부의 전기·급배수·소방·출입설비를 독립 운영할 수 있는지 검토해야 합니다. 복원비용은 매각가 외 별도의 부담이 될 수 있습니다.
• 점유·임대차 조사. 임대관계 미상 및 폐업상태를 감안해 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록과 명도 가능성을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 세금 및 관리비. 국 명의 압류와 관련된 조세채권의 종류·우선순위를 확인하고, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 감정가와 시세 구분. 감정가 대비 16.81%라는 사실만으로 저평가를 확정하지 말아야 합니다. 현재 시장에서 131호를 단독으로 사용·임대·매각할 수 있는 조건과 실제 수요를 확인해야 합니다.
• 배당원본 대조. 하나은행의 실제 채권액과 배당요구, 후순위 채권, 압류 관련 서류를 대조해야 합니다. 예상 미배당액을 매수인 인수액으로 오인해서는 안 됩니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.26 매각기일 이전에 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신본을 확인하고 매각조건 변경 여부를 살펴야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세보다 저렴”

이 물건은 숫자만 보면 매우 강한 할인 사례입니다. 감정가 478,000,000원에서 최저매각가 80,338,000원까지 내려왔고, 이미 5회 유찰됐습니다. 말소기준도 명확하며 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격을 결정하는 가장 중요한 변수는 따로 있습니다. 본건은 개별 131호가 약 22개의 인접 호수와 통합된 판매시설의 일부였으며, 그 시설은 폐업상태로 조사됐습니다. 감정평가상 독립 구분건물로 복원이 가능하다고 보았지만, 실제로 얼마나 손쉽게 구획을 복원하고 활용할 수 있는지는 확인이 필요합니다.

또한 임대관계가 미상이고 현재 실거래 시세를 확인할 수 없으므로, 최저가를 기준으로 저렴하다거나 높은 수익성이 확보됐다고 판단할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 결과도 단순한 할인 기회로 보기보다 가격과 물건 특성에 대한 추가 검토가 필요하다는 신호로 받아들여야 합니다.

결론은 권리 인수는 제한적이나, 사용·점유·복원·환금성 위험은 큽니다. 독립사용 가능 여부와 실제 시장가치가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 큰 폭으로 유찰됐느냐가 아니라, 낙찰 후 131호만으로 어떤 사용가치를 확보할 수 있느냐입니다.