부산지방법원 2025타경448. 해운대구 중동 ‘해운대양우내안애팰리스’ 지1층 비101호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가 요항의 이용상태는 판매시설입니다. 더구나 매각물건명세서 비고에는 공부상 “지하1층”으로 표기되어 있으나, 북쪽 주도로를 기준으로는 현황 “지상2층”이라는 설명이 붙어 있습니다. 즉 이 물건은 일반 아파트처럼 단순히 평형 실거래만 놓고 판단할 물건이 아닙니다.
권리 흐름은 2015.04.24 접수된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준권리로 잡힙니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 notes에는 갑구 2번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요가 표시되어 있고, 감정평가에는 임대관계 미상이 기재되어 있어, “인수 0원”만 보고 현장·원본 확인을 생략할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 지1층비101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 판매시설 · 대상면적 216.2909㎡ |
| 소유자 | 장은화 (2015.04.16 소유권이전, 거래가액 1,300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 321,930,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 821,360,063원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행, 그러나 확인 메모가 있다
말소기준권리는 2015.04.24 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 데이터는 0명이고, 배당 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계: 미상임이 기재되어 있으므로, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 현장 리스크는 별도로 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 표본이 맞지 않는다
해운대양우내안애팰리스 최근 실거래 12건의 평균은 349,875,000원, 최저는 300,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다. 현재 최저가 321,930,000원은 이 평균의 92.0%로 표시됩니다. 하지만 대상면적은 216.2909㎡이고, 실거래 표본은 78.78㎡~84.94㎡입니다. 데이터에도 area_matched: false가 표시되어 있어, 이 표본은 ‘직접 시세’가 아니라 참고 지표로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.94㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 78.78㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 5 | 344,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.43㎡ | 7 | 326,500,000원 |
| 2025.01 | 84.43㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 84.94㎡ | 9 | 353,000,000원 |
| 2024.07 | 82.52㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 82.52㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2024.04 | 78.78㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2024.03 | 84.94㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2024.03 | 84.94㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 349,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 321,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,307,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 국 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 960,000,000원 | 76,622,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,200,000,000원 중 예상배당은 316,622,980원, 미배당은 883,377,020원입니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 321,930,000원 | 316,622,980원 | 883,377,020원 | 76,622,980원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 225,351,000원 | 221,396,086원 | 978,603,914원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 157,745,700원 | 154,737,260원 | 1,045,262,740원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 중동 소재 “동백초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 판매시설입니다. 건물은 (철근)콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물 내 제지1층 제비101호입니다.
- 층 표시. 공부상 “지하1층”으로 표기되어 있으나, 북측 주도로 기준 현황 “지상2층”이라는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 2,603,000원/㎡, 토지면적 3,121.2㎡입니다.
- 단지. 해운대양우내안애팰리스는 142세대, 사용승인일은 2013.10.01입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%가 표시됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있고, 감정요항표의 공부와의 차이는 “ㅡ”입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. notes에 “갑구 2번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”가 있으므로 말소 상태와 성격을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정평가에는 임대관계 미상임이 기재되어 있습니다. 점유자·영업자·보증금 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 판매시설 환금성. 최근 실거래 12건은 78.78㎡~84.94㎡ 표본이고 대상면적 216.2909㎡와 미매칭입니다. 주거형 평균가를 직접 시세로 쓰면 안 됩니다.
- 배당표 확인. 예상배당표에는 을구 1번 근저당권 · 국 240,000,000원이 배당 반영되어 있습니다. 실제 배당요구·말소·체납 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 응찰 상한. 최저가 321,930,000원은 실거래 평균 349,875,000원의 92.0%로 보이나, 면적·용도 미매칭 때문에 단순 할인율로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 관리비·공용부분 부담. 집합건물은 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구종기 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “무엇의 49%인가”가 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 유혹적입니다. 감정가 657,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 321,930,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 감정 이용상태는 판매시설이고, 실거래 표본은 대상면적과 맞지 않습니다. 여기에 임대관계 미상, 가등기 확인 필요, 배당표상 국 240,000,000원 반영이라는 점검 포인트가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮아 보이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 다시 산정해야 하는 물건입니다.