296,393,000원
부산지방법원 2025타경477. 부산 해운대구 우동 375-8의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1987.12.07 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층이고 현재 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 864,119,900원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 296,393,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준 전 전입자 2명의 임차보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기부의 말소기준권리는 2023.01.20 설정된 우리은행 근저당권 1,161,600,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 우리은행 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 전세권·임차권·근저당권도 이미 말소된 상태입니다. 다만 현재 조사된 점유관계에는 말소기준 이전부터 전입한 사람이 있어, 등기권리와 임차관계를 반드시 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 375-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 1987.12.07 사용승인 |
| 토지 | 166.0㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,999,000원/㎡ |
| 소유자 | 조정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 864,119,900원 / 296,393,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 363,971,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉥ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 2023.01.20 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,161,600,000원이고 토지 우동 375-8을 포함한 공동담보로 설정됐습니다. 이후 2025.02.12 부산신용보증재단 가압류 52,635,411원, 2025.04.02 우리은행의 임의경매개시결정, 2025.06.11 소상공인시장진흥공단 가압류 8,404,854원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 그중 선순위 전입 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 1층 | 2024.10.25 | 30,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석제 | 금일세탁 1층 좌측 | 2023.05.30 | 30,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안순옥 | 1층 | 2023.11.09 | 60,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안복수 | 미상 | 2019.03.07 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박수원 | 미상 · 주거 | 2023.04.03 | 미상 | - | 없음 | 배당요구 2025.04.09 | 없음 |
| 전제원 | 2층 일부 | 2023.05.02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주은 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | - | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.09 | 가능성 |
실제 임차인은 7명입니다. 한수진·조석제·안순옥·박수원·전제원은 전입일이 말소기준일인 2023.01.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 안복수와 황주은은 말소기준 전 전입입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 864,119,900원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 296,393,000원입니다. 다음 시나리오는 207,475,100원, 그 다음은 145,232,570원입니다. 그러나 이 숫자들은 입찰가격일 뿐 실질취득가가 아닙니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되고 인수 여부가 정리돼야 실제 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,949,502원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,161,600,000원 | 291,443,498원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 52,635,411원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,404,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,222,640,265원 중 291,443,498원이 배당되고 931,196,767원이 미배당으로 남는 계산입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 우리은행 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 296,393,000원 | 291,443,498원 | 931,196,767원 | 291,443,498원 |
| 4회 유찰 시 | 207,475,100원 | 203,770,449원 | 1,018,869,816원 | 203,770,449원 |
| 5회 유찰 시 | 145,232,570원 | 142,399,314원 | 1,080,240,951원 | 142,399,314원 |
신청채권자 우리은행의 청구액은 363,971,554원입니다. 현재 회차에서도 291,443,498원만 배당돼 청구액을 충족하지 못하고, 유찰이 추가될수록 배당액은 더 줄어듭니다. 채권자 입장에서는 부족액이 커지는 구조지만, 매수인 입장에서는 그보다 선순위 임차관계의 잔존 여부가 더 직접적인 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해동초등학교 남측 인근이며, 부근은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 해운대역이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중인 3층 건물입니다.
- 건물. 1987.12.07 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층으로, 외벽은 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등입니다.
- 토지. 166.0㎡ 대지, 주상용, 완경사·세로장방형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안복수 보증금 확인. 2019.03.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 황주은 보증금 확인. 2021.11.29 전입이고 2025.05.09 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자, 예상배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 점유 구획 확인. 1층·2층·주거·근린생활시설 점유자가 혼재하므로 각 점유부분과 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물 ㉠~㉥이 포함됩니다. 현황과 감정범위를 대조해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 1987.12.07 사용승인된 건물인 만큼 실제 상태와 수선 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 864,119,900원에서 최저가 296,393,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 안복수와 황주은의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차보증금 인수액은 미상이고 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
최저가 2.96억만 보고 싸다고 판단할 사건이 아닙니다. 선순위 전입자 2명의 보증금과 점유·확정일자·배당관계를 먼저 확정한 뒤, 그 결과를 낙찰가에 합산해 총 부담액을 계산해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 권리확인이 우선입니다.
