부산지방법원 2025타경501. 부산 해운대구 반여동 ‘해림맨션’ 2층 201호로, 집합건축물대장상 공동주택 용도의 다세대 물건입니다. 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 72,100,000원입니다. 등기부에는 다수의 과거 근저당과 가등기 기록이 남아 있지만, 1990~1991년 근저당 3건은 2012.12.27 말소됐고 1997년 소유권이전청구권가등기도 2000.09.18 말소됐습니다.
따라서 말소된 과거 권리가 아니라 현재 살아 있는 권리만 기준으로 보면, 2013.02.20 부산은행 근저당권이 실질적인 말소기준권리 후보입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당, 카드사·캐피탈사 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 김순덕의 전입일은 2019.12.06으로 말소기준보다 늦어, 보증금이 밝혀지지 않았더라도 대항력은 인정되기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1291-179, 1291-182 · 재반로226번길 7-50 · 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 공동주택 · 3층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이재용 (2008.05.16 협의분할에 의한 상속, 2013.01.21 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 8,294,981원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 정보 | 해림맨션 · 12세대 · 1984.06.21 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현존 권리를 구분해야 한다
1997.08.06 박청일 명의의 소유권이전청구권가등기도 2000.09.18 해제를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 현존하는 선순위 가등기로 보이지는 않지만, 가등기는 인수 여부에 미치는 영향이 큰 권리인 만큼 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 말소선과 현재 효력을 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김순덕 | 미상 | 2019.12.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 김순덕 1명입니다. 전입일 2019.12.06은 2013.02.20 부산은행 근저당과 2014.08.06 추가 근저당보다 늦습니다. 따라서 주택 인도 여부와 관계없이 말소기준권리보다 후순위 전입자로서 매수인에게 보증금 반환을 주장할 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로는 싸다고 할 수 없다
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 같은 단지나 인근 동일 조건의 실거래 비교자료가 없어 72,100,000원이 시세보다 낮은지 직접 검증할 수 없습니다. 따라서 비교 기준은 감정가 할인율이 아니라, 1984년 준공·12세대 소규모 공동주택의 실제 매매가와 임대수익, 수선비를 별도로 조사해 산정해야 합니다.
특히 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 감정평가는 관련 공부와 외부관찰, 인근 유사물건의 통상적인 상태를 전제로 했습니다. 내부 수선비가 발생하면 실질취득비용은 72,100,000원을 넘어갑니다. 가격 메리트는 현장 확인 후에만 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,697,800원 |
| 1. 과거 근저당 · 반여2동새마을금고 | 11,600,000원 | 11,600,000원 |
| 2. 과거 근저당 · 반여2동새마을금고 | 16,400,000원 | 16,400,000원 |
| 3. 과거 근저당 · 반여2동새마을금고 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 4. 근저당 · 부산은행 | 5,750,000원 | 5,750,000원 |
| 5. 근저당 · 부산은행 | 17,250,000원 | 17,250,000원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 10,098,277원 | 10,098,277원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 10,744,606원 | 2,303,923원 |
| 8. 가압류 · KB국민카드 | 18,153,314원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 케이뱅크 | 9,394,862원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 32,701,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션상 총 채권액은 139,092,464원, 예상 배당액은 70,402,200원, 미배당액은 68,690,264원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권잔액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 72,100,000원 | 68,690,264원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 50,470,000원 | 89,930,924원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 35,329,000원 | 104,799,386원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 낮아져도 후순위 채권자의 미배당액이 증가할 뿐, 대항력 없는 점유자의 보증금이나 등기상 소멸하는 채권이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 다만 낮은 낙찰가 자체가 수익을 보장하는 것은 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교가 없고 내부상태가 확인되지 않은 소규모 노후 다세대이므로 수선비와 처분기간을 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반여중학교 남서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가로장방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 499㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 801,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 샤시 등입니다.
- 환금성. 1984년 준공·12세대 소규모 다세대로 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 실거래 자료가 없어 현장 중개업소 가격조사가 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 1990~1991년 근저당 3건과 1997년 가등기의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 김순덕의 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부와 인수사항 기재를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 누수·결로·배관·보일러·전기·창호 수선비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 현장 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 해림맨션과 인근 유사 다세대의 매매가·전월세가·매물 체류기간을 중개업소에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재합니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 고려하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기·가스 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 기일 변동 확인. 기재 매각기일은 2026.06.29입니다. 입찰 전 재매각·변경·취하·매각결과 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 환금성과 현장 상태가 승부처
현재 살아 있는 등기권리를 기준으로 보면 2013년 부산은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 2019년 전입자 김순덕도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 정리 가능한 편입니다.
그러나 감정가의 70%라는 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 1984년 준공된 12세대 다세대이고, 실거래 비교자료가 없으며, 내부도 확인되지 않았습니다. 더구나 제시된 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있어 원본 서류 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다. 현장 수선비와 실제 매매 가능가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
