부산지방법원 2025타경515. 수영구 광안동 광안포디움프레스티지1 8층 807호, 공동주택(아파트-도시형생활주택)입니다. 감정가는 297,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 최근 실거래는 같은 면적 33.87㎡ 9층 1건, 270,000,000원으로 제공되어 있습니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 인수액 0원을 더해도 207,900,000원이고, 이 실거래가 대비 77.0%입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 롯데카드 가압류, 김동수 근저당권, 케이비국민카드 가압류, 오케이에프앤아이대부의 2번 근저당권 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인입니다. 임차인 김지원은 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 보증금이 미상이어도 대항력 인수형으로 보기는 어렵고, 매수인 인수액은 배당표상 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-7 광안포디움프레스티지1 8층807호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택) · 33.87㎡ · 지하4층 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 김나희 (2024.01.15 소유권이전, 거래가액 271,020,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 164,210,186원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.15 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,900,000원입니다. 이후 등기된 롯데카드 가압류, 김동수 근저당권, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 오케이에프앤아이대부의 2번 근저당권 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.02.27 파산선고 기록이 있으므로, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본에서 절차상 변동 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 아님
임차인 데이터에는 김지원 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없고, 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 범위는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 미상 / 2024.09.24 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 2025.05.26 배당요구 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 우선변제 미상 확정일자·보증금 미상 · 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최저가, 비교 기준은 단일 실거래
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로, 시세 비교 기준은 최저가 + 인수액입니다. 현재 최저가가 207,900,000원, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 207,900,000원입니다. 제공된 실거래 표본은 2025.09 같은 면적 33.87㎡ 9층 1건, 270,000,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 33.87㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 33.87㎡ | 8 | 207,900,000원 |
| 감정가 | 33.87㎡ | 8 | 297,000,000원 |
수치상으로는 현재 최저가가 최근 실거래의 77.0%입니다. 다만 실거래가 1건뿐이라 평균 시세의 신뢰도는 제한적입니다. “싸다”가 아니라 단일 실거래 대비 낮게 보인다가 정확한 표현입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 125,680,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 187,177,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 230,225,016원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 207,900,000원 | 204,189,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,745,040원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김동수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,850,869원 | 0원 |
| 5. 2번근저당권가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 35,373,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 329,869,822원 중 예상배당은 204,189,400원, 미배당은 125,680,422원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 집계되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 광안리해수욕장 인근으로 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 금련산역이 소재하여 제반교통 사정은 양호하다고 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내 제8층 제807호입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 광안포디움프레스티지는 162세대, 사용승인일 2023.11.23로 제공되어 있습니다. 최근 실거래는 1건이라 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김지원의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수 내용을 대조하세요.
- 파산선고 기록 확인. 2026.02.27 파산선고가 등기되어 있습니다. 경매 진행과 소유자 절차상 변동이 없는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 2025.09 33.87㎡ 9층 270,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 미배당은 인수와 구분. 현재 회차 미배당 125,680,422원은 배당표상 채권자 미회수액입니다. 말소기준 이후 권리라면 이 금액이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유, 관리비 체납, 열쇠 인도 가능성은 현장 확인과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개다
이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 전입도 말소기준 이후입니다. 그래서 권리 인수만 놓고 보면 부담은 낮습니다. 하지만 결론을 바로 좋게 줄 수는 없습니다. 보증금·확정일자 미상 임차인이 있고, 파산선고 기록이 있으며, 시세 비교도 실거래 1건에 의존합니다. 실질취득 207,900,000원은 단일 실거래 270,000,000원 대비 77.0%로 낮아 보이지만, 입찰 판단은 원본 확인 후 보수적으로 잡는 것이 맞습니다.
