부산지방법원 2025타경515. 부산 수영구 광안동 광안포디움프레스티지1 807호, 전용 33.87㎡의 도시형생활주택 아파트입니다. 지하 4층·지상 20층 건물의 8층에 자리하며, 금련산역과 광안리해수욕장 인근이라는 입지적 특징이 있습니다. 소유자 김나희 명의로 2024년 1월 15일 소유권이전등기가 이뤄졌고 당시 기재 거래가액은 271,020,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 207,900,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 롯데카드·케이비국민카드의 가압류와 김동수의 후순위 근저당권 등이 설정되었고, 부산은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다. 권리의 기준점은 2024년 1월 15일 부산은행 근저당권입니다. 후순위 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 하지만 임차인의 보증금 확인, 파산선고 이후 절차, 특별매각조건은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-7 광안포디움프레스티지1 제8층 제807호 도로명: 부산광역시 수영구 광남로 96 |
| 물건종류 | 공동주택 · 아파트(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 33.87㎡ |
| 건물규모 | 지하 4층 · 지상 20층 중 8층 |
| 단지현황 | 광안포디움프레스티지 · 162세대 · 2023.11.23 준공 |
| 소유자 | 김나희 (2024.01.15 소유권이전, 거래가액 271,020,000원) |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 입찰보증금 | 41,580,000원 (특별매각조건 20%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 164,210,186원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.15 을구 1번 · 부산은행 근저당권 · 채권최고액 207,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 김지원 1명 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차·파산은 확인
말소기준은 2024.01.15 부산은행 근저당권입니다. 이전에 존재했던 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 롯데카드 가압류, 김동수 근저당권, 케이비국민카드 가압류와 김동수 근저당권에 대한 오케이에프앤아이대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 점유부분 미상 |
2024.09.24 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 · 전입일 기준 | 미상 | 없음 |
김지원의 전입신고일은 2024.09.24로 말소기준권리인 부산은행 근저당 설정일 2024.01.15보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 근저당권자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다.
다만 임차보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 2025.05.26 배당요구를 신청했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 임차보증금 규모와 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제 요건 충족 여부를 추가로 확인해야 합니다. 점유의 실제 범위와 변동 여부도 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 77%의 할인, 그러나 표본은 단 1건
광안포디움프레스티지 동일 전용면적 33.87㎡의 확인된 실거래는 2025년 9월, 9층, 270,000,000원입니다. 집계 당시 최근 12개월 거래 평균도 270,000,000원이지만 거래가 단 1건이므로 이를 충분히 검증된 시장 평균가격으로 간주하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 33.87㎡ | 9층 | 270,000,000원 |
| 집계 평균 | 33.87㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 297,000,000원 | 비교 실거래보다 높음 |
| 확인된 실거래 | 270,000,000원 | 2025.09 · 1건 |
| 현재 최저가 | 207,900,000원 | 실거래의 77.0% |
| 비교 거래 대비 차액 | 62,100,000원 | 거래사례 대비 낮은 금액 |
현재 최저가 207,900,000원은 확인된 거래가격 270,000,000원보다 62,100,000원 낮은 수준입니다. 가격 비교만 놓고 보면 분명히 유리한 출발점입니다. 다만 2025년 9월 거래 1건에 기반한 비교라는 한계가 크고, 2026년 10월 매각 시점의 가격 흐름까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,710,600원 |
| 1. 부산은행 근저당권 | 207,900,000원 | 204,189,400원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 37,745,040원 | 0원 |
| 3. 김동수 근저당권 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 8,850,869원 | 0원 |
| 5. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 35,373,913원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 329,869,822원 | 204,189,400원 |
| 미배당 채권 | — | 125,680,422원 |
집행비용과 채권최고액 등을 적용한 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 및 확정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 부산은행의 예상배당 204,189,400원은 채권최고액 기준 계산으로, 경매청구액 164,210,186원과 구별해야 합니다. 실제 채권액 확인 없이 확정 배당액으로 볼 수 없습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용 3,710,600원을 공제한 204,189,400원을 부산은행에 배당하는 것으로 계산되어 후순위 채권자에게 배당이 돌아가지 않습니다. 이 방식의 미배당 합계는 125,680,422원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액은 다른 개념으로, 소멸하는 후순위 권리의 미배당분을 매수인이 그대로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
207,900,000원 | 204,189,400원 | 125,680,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
145,530,000원 | 142,692,580원 | 187,177,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
101,871,000원 | 99,644,806원 | 230,225,016원 | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행의 경매청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 추가 유찰 시에는 배당 추정액이 줄어 청구액에 미달하는 시나리오입니다. 어느 경우든 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 단, 임차인 관련 미확인 사항과 파산선고에 따른 절차적 문제는 회차별 가격 인하만으로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 광안리해수욕장 인근으로 공동주택·숙박시설·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 금련산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물의 8층입니다. 승강기·화재탐지 및 경보설비·스프링클러·주차타워·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 북서측 약 20m 및 남동·남서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가 6,082,000원/㎡입니다.
- 환금성. 162세대의 비교적 신축 단지이나 본건과 일치하는 전용 33.87㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 소형 도시형생활주택의 거래량과 실제 매도 가능 가격을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 41,580,000원을 준비하고 법원의 최신 매각조건을 확인하세요.
- 임차인 김지원. 전입일은 말소기준일 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 임대차관계 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 파산선고. 2026.02.23 파산선고 및 2026.02.27 등기와 관련하여 경매 진행 상태, 권한관계, 절차적 영향을 법원과 관련 서류로 확인하세요.
- 실거래 검증. 2025.09 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 2026.10.26 입찰 시점의 최신 거래와 매물을 다시 확인하세요.
- 배당 검증. 부산은행 채권최고액 207,900,000원과 경매청구액 164,210,186원을 구별하고 실제 채권잔액, 배당순위 및 임차인의 배당 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인의 실제 점유 여부와 범위, 명도 협의 가능성 및 추가 비용을 확인하세요.
- 관리비·시설. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 주차타워 이용조건, 설비 상태 및 내부 수선 필요성을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·법원 공고의 최신 내용을 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “77%의 가격보다 먼저 확인할 것”
광안포디움프레스티지1 807호는 1회 유찰 후 최저가가 207,900,000원으로 내려온 물건입니다. 비교 가능한 2025년 9월 거래가격 270,000,000원에 비해 23% 낮은 가격이므로 가격상 관심을 가질 이유는 충분합니다.
등기상 부산은행을 말소기준으로 후순위 담보권·가압류가 정리되는 구조이고, 확인된 임차인의 전입도 그 이후입니다. 따라서 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 미상 임차인, 파산선고 등기, 실거래 표본 부족, 입찰보증금 20%라는 검증 과제가 남아 있습니다.
결론은 가격 검토 가능, 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 최신 실거래와 점유관계, 파산 관련 경매절차, 특별매각조건을 확인한 후 실제 취득비용과 매도 가능 가격을 다시 비교하는 것이 타당합니다. 단순히 감정가에서 30% 낮아졌다는 이유만으로 확정적인 안전마진이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다.
