부산지방법원 2025타경525. 부산 남구 용호동 동보파크맨션 5층 602호 아파트입니다. 소유자 허세영은 2020.11.11 소유권을 넘겨받았고, 2022.04.26 수협은행 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류 8,870,215원, 주식회사 우리카드 가압류 26,093,357원, 케이비캐피탈주식회사 가압류 35,080,113원과 경매개시결정·해운대구 압류가 이어졌지만, 모두 말소기준 뒤의 권리로 분석돼 매각으로 소멸합니다.
채권자 쪽 미배당은 큽니다. 현재 최저가를 기준으로 채권자 총 청구액 166,043,685원 가운데 48,439,770원만 배당되고 117,603,915원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라, 낙찰자가 매각 후에도 떠안을 권리가 있는지 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 296-7 동보파크맨션 5층 602호 · 부산광역시 남구 동명로101번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 602호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 허세영 · 2020.11.11 소유권이전 (2020.11.09 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 49,735,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 87,351,057원 |
| 사용승인 / 세대수 | 1985.12.21 / 45세대 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.26 수협은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드·우리카드·케이비캐피탈 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 해운대구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 1997.04.19 삼성생명보험주식회사 근저당권 45,500,000원은 2021.04.29 이미 말소됐고, 2004년과 2007년 압류 역시 각각 해제돼 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 수치상 할인폭은 크지만 거래 표본이 적다
동보파크맨션의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.05의 133,000,000원, 다른 거래는 2023.11의 147,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 140,250,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 72.81㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2023.11 | 72.81㎡ | 3 | 147,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 140,250,000원 |
현재 최저매각가 49,735,000원은 최근 12개월 평균 140,250,000원의 35.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득액도 49,735,000원으로 봅니다. 최신 실거래 133,000,000원과 비교해도 금액 격차가 큽니다. 다만 실거래 표본 자체가 2건이고 최신 확인 거래가 2024.05이므로, 이 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석하기보다는 현재 매수 수요와 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 117,603,915원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 33,787,839원 | 132,255,846원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,370,150원 | 23,531,487원 | 142,512,198원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,230원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 96,000,000원 | 48,439,770원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,870,215원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 26,093,357원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 35,080,113원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없는 계산입니다. 채권자 총 미배당은 117,603,915원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·기존주택·점포 등이 형성된 기존주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측으로 약 6미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 602호이며 사용승인은 1985.12.21입니다. 위생·급배수·화재탐지·난방·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있고 도시관리계획 입안중 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동보파크맨션은 45세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 매도·재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 35.5%까지 내려왔습니다. 단순 가격 경쟁 부재인지, 내부 상태·명도·수요 문제인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층 호실이므로 내부 상태와 옥상·누수 관련 유지관리 상태를 직접 점검하는 편이 안전합니다.
- 환금성 검토. 45세대·1985.12.21 사용승인·실거래 2건이라는 조건을 감안해 재매도 시 예상 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 해운대구 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세 관련 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 및 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 환금성은 검증 대상”
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2022.04.26 수협은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 압류가 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격만 보면 49,735,000원으로 최근 12개월 평균 140,250,000원의 35.5%여서 수치상 격차가 큽니다.
하지만 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 45세대, 1985.12.21 사용승인, 실거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%라는 조건도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 수치상 매력적이지만 환금성과 현물 상태 확인 전에는 상향 평가를 자제”입니다. 할인폭 자체보다 왜 시장이 이 가격까지 기다렸는지를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
