부산지방법원 2025타경531. 부산 수영구 광안동 광안비치올리브씨 3층 310호 오피스텔입니다. 소유자는 임을영 씨이며, 2021년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 오피스텔 운영 리스크입니다. 감정평가에서는 공부상 업무시설(오피스텔) 이용으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 낙찰 전 점유 상태 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 191-1 광안비치올리브씨 3층310호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 이용 |
| 소유자 | 임을영 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 223,813,211원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조는 확인되지 않았으며, 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 감정가 대비 할인 구간
동일 단지 광안비치올리브씨 유사 면적 최근 거래는 59.1㎡ 기준으로 확인됩니다. 최근 거래 평균은 244,880,000원이며, 최저가는 229,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.1㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2022.09 | 59.1㎡ | 2 | 241,300,000원 |
| 2022.06 | 59.1㎡ | 3 | 251,300,000원 |
| 2022.05 | 59.1㎡ | 2 | 251,500,000원 |
| 2022.05 | 56.28㎡ | 3 | 251,300,000원 |
| 최근 거래 평균 | 244,880,000원 | ||
최저매각가는 175,700,000원으로 최근 거래 평균 대비 약 71.7% 수준입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 오피스텔은 아파트보다 임대수요와 환금성을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 276,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 김영길 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 하나은행 일부 배당 후 후순위 근저당은 미배당입니다. 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 수영구 광안동 한바다중학교 남측 인근으로 근린생활시설·위락시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 부산도시철도 2호선 광안역 및 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 2021년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
- 환금성. 175세대 규모로 최근 거래는 존재하나 아파트와 달리 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임대관계 미상, 현장 폐문부재 상태이므로 임차인 여부를 반드시 확인하세요.
- 점유 확인. 낙찰 전 실제 사용자를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%지만 오피스텔 특성상 거래 속도와 수요를 함께 봐야 합니다.
- 배당 확인. 하나은행 근저당은 일부 배당, 후순위 근저당은 미배당 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 운영은 확인 필요”
이 물건은 법률상 인수 부담이 없는 안전형 경매입니다. 하지만 오피스텔은 단순히 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 실제 투자 판단은 임대관계·점유·환금성 확인 이후 내려야 합니다. 권리는 합격, 현장 확인이 최종 관문인 물건입니다.
