부산지방법원 2025타경4294. 부산 해운대구 재송동 소재 연립주택 2층 비16호입니다. 감정평가서상 이용상태는 연립주택이고, 기준시점 현재 공실상태입니다. 이 물건의 첫 번째 포인트는 가격보다 매각 범위입니다. 등기상 현재 공유자는 한혜경 11분의 9, 한진석 11분의 2이고, 이번 경매는 한진석 지분만의 강제경매입니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 전체 비16호가 아니라 한진석의 11분의 2 지분입니다.
권리 자체는 단순합니다. 말소기준권리는 2025.02.07. 접수된 갑구 4번 3번한진석지분강제 경매개시결정이고, 신청채권자는 주식회사한빛자산관리대부입니다. 근저당권·압류 수가 별도로 잡히지 않았고, 임차인도 없습니다. 다만 이 사건은 지분경매라서 권리보다 사용·처분·공유물 정리가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 179-73 · [건물] 부산광역시 해운대구 재송동 179-39외 3필지 내제2층비16호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 연립주택 · 기준시점 현재 공실상태 |
| 매각 범위 | 한진석 지분 11분의 2만의 평가 및 매각 |
| 공유자 | 한혜경 11분의 9 · 한진석 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 17,300,000원 / 5,934,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 37,325,804원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 본질은 지분
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인·우선변제·보증기관 승계 이슈는 이 데이터상 존재하지 않습니다. 매수인 인수액도 배당표 기준 0원입니다. 다만 말소기준이 경매개시결정이고, 목적 자체가 3번한진석지분강제 경매개시결정이므로 낙찰자는 전체 소유권이 아니라 한진석 지분 11분의 2를 취득합니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 공실 상태와 하자 메모가 크다
③ 예상배당표 (매각가 5,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.5% 추정) | - | 506,812원 | - |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 37,325,804원 | 5,427,188원 | 31,898,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 최저가 5,934,000원 가정 시 신청채권자 청구금액 37,325,804원 중 5,427,188원만 배당되고, 31,898,616원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 데이터상 매수인 인수액이 아니라 채권자 미회수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 시나리오 — 싸진 것은 맞지만, ‘전체 취득’이 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 5,934,000원 | 5,427,188원 | 31,898,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 4,153,799원 | 3,679,031원 | 33,646,773원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 2,907,659원 | 2,455,321원 | 34,870,483원 | 0원 |
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰자에게 열린 듯 닫힌 구조
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 지분매각, 그리고 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라는 문구가 있습니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건도 붙어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 신재초등학교 북동측 인근에 위치한 연립주택 2층 비16호입니다.
- 주위환경. 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 시멘트 기와지붕 2층 건물 내 2층 비16호이며, 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복2차선 포장도로인 해운대로61번길과 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로, 남서하향 완경사를 이루며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인되고, 기호2에는 절대보호구역도 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 여부는 false로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 기준시점 현재 공실이고, 천정 부분 누수 흔적 및 벽체 파손 등 관리상태가 매우 불량한 편이라는 유의사항이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상은 한진석 지분 11분의 2입니다. 전체 주택 취득으로 착각하면 안 됩니다.
- 공유자 대응. 한혜경 11분의 9 공유자가 존재합니다. 우선매수권 행사 가능성과 지분 정리 전략을 함께 봐야 합니다.
- 물건 상태 확인. 공실이지만 천정 누수 흔적·벽체 파손 등 관리상태가 매우 불량하다는 감정평가 메모가 있습니다.
- 임차인 확인. 현재 데이터상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 5,934,000원은 싸 보이지만, 지분 11분의 2의 가격이고 실사용·환금성에는 별도 비용과 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격”보다 “낮은 지분”이 더 중요하다
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리 말소가 아니라 지분 11분의 2만 매각된다는 점입니다. 여기에 공유자 우선매수권 1회, 공실 및 관리상태 불량 메모까지 겹칩니다. 따라서 최저가 5,934,000원이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 공유자와의 정리 가능성·보수비·환금성을 먼저 따져야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 실전 난도는 높은 지분형 저가 물건입니다.
