한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리분석은 단순합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 제2종 근린생활시설입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 싸다는 판단보다 실제 사용 가능성·환금성을 먼저 봐야 합니다. 북동측 인접 호수(413~419호)와 칸막이가 없는 상태라는 특이사항도 확인 대상입니다.
감정가 / 최저가
190,000,000원
93,100,000원
93,100,000원
2회 유찰
최저가율
49.0%
감정가 대비
실질취득
93,100,000원
인수액 0원
핵심지표
근린시설
환금성·사용성 확인
부산지방법원 2025타경4906. 부산 기장군 시랑리 센트럴원 4층 412호, 제2종 근린생활시설 물건입니다. 소유자 이강현 씨가 2019년 신탁재산 처분으로 취득했고, 2020년 비산5동새마을금고 근저당 (채권최고액 120,000,000원)을 설정했습니다. 이후 채무 문제로 임의경매가 진행됐으며, 말소기준권리는 2020년 근저당입니다. 낙찰자는 기준권리 이후 권리를 인수하지 않습니다.
이번 물건의 핵심은 권리보다 상가 물건 자체의 경쟁력입니다. 감정가 1.9억에서 2회 유찰 후 최저가 9,310만원까지 내려왔지만, 상가는 아파트처럼 동일 평형 실거래 비교가 어렵습니다. 입찰 전 실제 영업 가능성, 임대수요, 내부 구분 상태 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 718 센트럴원 4층 412호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 이강현 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 비산5동새마을금고 / 103,966,070원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 조사는 확인되는 임차인 없음으로 정리됩니다. 말소기준권리는 을구 1번 비산5동새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 인수권리는 0원입니다.
② 물건 리스크 — 상가라서 확인할 부분
⚠️ 매각물건명세서 특이사항 제2종 근린생활시설이며, 북동측 인접 호수(413~419호)와는 칸막이가 없어 구분되어 있지 않습니다. 응찰 전 실제 사용 범위와 구분 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용 물건 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근으로 상업용건물·숙박시설·쇼핑센터·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능하며 시내버스 정류소와 전철역이 인근에 있습니다.
- 환금성. 상가는 매수층이 제한적이므로 낙찰가가 낮아도 매각 후 처분 가능성을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당권 · 비산5동새마을금고 | 120,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 120,000,000원 대비 매각가가 부족해 약 28,975,800원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자 영역이며 매수인 인수금액은 0원입니다.
매각대금 배분 (9,310만원)
회차별 미배당 변화
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수는 발생하지 않습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 권리만 보면 안전한 경매 구조입니다.
⛔ 투자 관점 상가는 낙찰가보다 중요한 것이 운영 가능성과 매수 수요입니다. 최저가 9,310만원이라는 숫자만 보고 접근하기보다 실제 활용성과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 구분 상태 확인. 413~419호와 칸막이 미구분 상태가 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 임대 가능성 확인. 임대관계는 미상으로 실제 공실 여부와 관리비 상태 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 제2종 근린생활시설로 주거용 낙찰 전략과 다르게 접근해야 합니다.
- 환금성 검토. 관광단지·상업지역 입지 장점과 상권 성숙도를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 다르다”
이 물건은 임차인 인수와 권리 부담이라는 경매의 대표적 위험은 없습니다. 하지만 근린시설 경매에서는 낮은 가격 자체보다 누가 어떻게 사용할 것인지가 핵심입니다. 2회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 북동측 호수와의 미구분 상태와 상가 환금성을 검토한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 권리는 합격, 활용성 검토가 관건입니다.
