부산지방법원 2025타경5004. 부산 기장군 기장읍 시랑리 709 ‘더이스트인부산’ 3층 308호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 집합건축물대장상 이용은 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 식자재 보관시설입니다. 감정가는 3,468,942,500원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 832,893,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24.0% 수준입니다.
권리구조의 출발점은 2018년 10월 30일 설정된 대구은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이고 2023년 1월 18일 2,247,912,000원으로 변경됐으며, 2024년 9월 30일 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이후 설정된 아이비케이저축은행 근저당들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 709 더이스트인부산 3층 308호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 266 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 식자재 보관시설 |
| 소유자 | 주식회사일등가 · 2018.10.01 매매 · 거래가액 3,195,920,009원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,468,942,500원 / 832,893,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,995,003,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.30 대구은행 근저당입니다. 이후 2020년·2021년·2023년에 아이비케이저축은행 근저당이 설정됐고, 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022년 골드스타 근저당은 2023년 이미 말소됐습니다. 2024년 임원재산보전처분도 회생절차폐지에 따라 2024.12.12 말소됐습니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 832,893,000원으로 감정가 3,468,942,500원의 24.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 금물입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 832,893,000원 | 24.01% | 6,617,835,930원 |
| 5회 유찰 시 | 583,025,100원 | 16.81% | 6,865,205,151원 |
| 6회 유찰 시 | 408,117,570원 | 11.76% | 7,038,363,606원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 583,025,100원, 408,117,570원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 담보권 미배당 자체보다 실제 응찰자가 확인해야 할 핵심은 이 상업용 물건의 적정 시장가와 점유·설비관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 832,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,728,930원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,640,000,000원 | 822,164,070원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,440,000,000원 중 예상배당은 822,164,070원이며 미배당은 6,617,835,930원입니다. 집행비용은 10,728,930원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가장 중요한 비등기 리스크 — 냉장냉동시설
현황 이용도 식자재 보관시설입니다. 즉 이 사건에서는 등기부만 보고 끝낼 것이 아니라, 실제 냉장냉동시설이 누구 소유인지, 누가 사용·점유하고 있는지, 매각 후 시설을 그대로 사용할 수 있는지를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 국립수산과학관 북측 인근이며 롯데월드어드벤처부산점, 아울렛, 호텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 식자재 보관시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 308호이며 강화유리·대리석 외벽, 인테리어 내벽, 샷시 창호가 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 층 표시. 남동하향 경사지에 계단식으로 조성되어 공부상 3층이지만 북동측에서 보면 1층으로 보입니다.
⑥ 토지·규제 메모
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 주차장 / 상업용 |
| 토지면적 | 9,516.7㎡ |
| 공시지가 | 811,800원/㎡ |
| 형상 / 도로 | 사다리형 · 광대소각 |
| 계획·제한 | 자연녹지지역 · 지구단위계획구역 · 관광단지 · 주차장 · 대로3류 접합 · 중로1류 접합 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 24%를 시세로 착각하지 않기. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 냉장냉동시설 소유권. 제시외 시설은 매각에 포함되지만 제3자의 소유권 주장 가능성이 있으므로 계약서·세금계산서·리스·설비 소유관계 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 식자재 보관시설의 실제 운영·점유 주체를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 식자재 보관시설의 차이를 실제 활용계획과 함께 점검하세요.
- 층 체감 확인. 공부상 3층이나 북동측에서 보면 1층으로 보이는 계단식 지형입니다. 출입·하역·동선에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 대구은행 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 3,468,942,500원에서 네 차례 유찰되어 832,893,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 없이 24%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론 낼 수 없습니다. 여기에 일반음식점 용도의 근린생활시설을 식자재 보관시설로 사용하고 있고, 매각에 포함되는 냉장냉동시설에는 제3자의 소유권·점유 주장 가능성까지 명시되어 있습니다.
등기 권리는 인수 0, 가격은 추가 검증, 설비·점유는 현장 확인. 네 번의 유찰보다 더 중요한 것은 현재 832,893,000원이 이 물건의 실제 이용가치와 시장가치에 비해 충분히 낮은지를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
