부산지방법원 2025타경5004. 기장군 기장읍 시랑리 더이스트인부산 3층 308호입니다. 공부·평가상 성격은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 식자재 보관시설로 이용 중입니다. 사건은 주식회사일등가 소유 물건에 대해 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 말소기준은 2018년 10월 30일 주식회사대구은행 근저당권이며, 이후 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있습니다.
권리 흐름만 보면 매수인이 떠안을 금전 인수는 보이지 않습니다. 임차인 목록은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 물건성입니다. 비고에는 건물 내부 제시외 건물인 냉장냉동시설을 포함해 매각한다고 되어 있지만, 해당 설비에 제3자의 소유권 주장이나 별도 점유 권원 주장이 있을 수 있어 소유권 귀속을 반드시 확인하라고 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 709 더이스트인부산 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 식자재 보관시설 |
| 소유자 | 주식회사일등가 (2018.10.30. 거래가 3,195,920,009원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,468,942,500원 / 1,699,782,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 1,995,003,325원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지·규제 | 자연녹지지역 · 지구단위계획구역 · 관광단지 포함 · 공시지가 811,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
임차인 목록은 없습니다. 매각물건명세서상 별도 임차인 데이터가 없어 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.10.30. 을구 1번 근저당권이고, 그 뒤의 을구 2번·3번·4번·5번 근저당권 및 갑구 5번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가는 49%, 그러나 ‘상가형 물건’이다
현재 최저매각가는 1,699,782,000원으로 감정가 3,468,942,500원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 데이터에 실거래 비교표가 없고, 물건 자체가 일반 아파트가 아니라 근린생활시설·식자재 보관시설입니다. 따라서 최저가만으로 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,699,782,000원 | 7,759,615,820원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,189,847,400원 | 8,264,451,074원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 832,893,180원 | 8,617,835,752원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,699,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,397,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,640,000,000원 | 1,680,384,180원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사골드스타 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,440,000,000원 중 예상 배당은 1,680,384,180원이고, 채권자 미배당은 7,759,615,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산과학관 북측 인근, 롯데월드어드벤처부산점·아울렛·호텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 식자재 보관시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 308호이며 외벽은 강화유리·대리석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30m 내외 도로, 북동측으로 폭 약 20m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 주차장, 관광단지 등이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 층수 인식. 공부상으로는 3층이나, 남동하향 경사지에 계단식으로 조성되어 북동측에서 보면 1층으로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 설비 소유권 확인. 냉장냉동시설은 포함 매각 대상이나 제3자 소유권 주장 가능성이 명시되어 있으므로, 현장·집행기록·점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 권원 확인. 임차인 데이터는 없지만 비고상 별도 점유 권원 주장이 있을 수 있다는 표현이 있으므로, 실제 사용자와 사용계약 유무를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점, 현황 식자재 보관시설입니다. 낙찰 후 사용하려는 업종이 건축물대장상 용도·관광단지·지구단위계획 제한과 맞는지 확인해야 합니다.
- 층·접근성 확인. 공부상 3층이나 북동측에서 보면 1층로 보이는 구조입니다. 실제 출입 동선, 하역 동선, 영업·보관 효율을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미배당 규모 인식. 현재가 기준 채권자 미배당이 7,759,615,820원입니다. 권리 인수는 아니지만 채권 구조가 복잡하고 공동담보 이력이 있어 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “쓸 수 있는 물건인지”가 먼저다
이 사건은 임차인 인수액이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조라, 순수 권리분석만 보면 위험이 과도하게 크지는 않습니다. 그러나 최저가 1,699,782,000원이 감정가의 49%라는 점만 보고 곧바로 가격 메리트를 말하기는 어렵습니다. 물건은 제2종근린생활시설·현황 식자재 보관시설이고, 냉장냉동시설의 소유권·점유권원 확인이 별도로 필요합니다. 권리는 비교적 단순, 물건 확인은 까다로운 상가형 경매입니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 낙찰 후 실제로 사용할 수 있느냐입니다.