107,800,000원
230,000,000원
부산지방법원 2025타경5036. 부산광역시 해운대구 우동 930-2, 제1동 제3층 에이-301호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태 역시 “공동주택(다세대주택)”으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이고, 해당 호는 3층입니다. 사용승인일은 2013.08.12이며, 비교 대상 면적은 67.8㎡입니다.
현 소유자 주추자는 2023.05.11 이 물건을 230,000,000원에 취득했습니다. 이보다 앞선 2015.03.27 이순덕의 취득가는 206,115,000원이고, 같은 날 부산시수산업협동조합의 채권최고액 191,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5036 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 930-2 1동 3층에이-301호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로469번가길 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제에이-301호 · 사용승인 2013.08.12 |
| 비교면적 | 67.8㎡ |
| 소유자 | 주추자 · 2023.05.11 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 173,136,450원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 2015.03.27 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 191,000,000원입니다. 이후 2024.01.02 김승환 명의의 소유권이전청구권 가등기, 2025.03.24 압류, 2025.04.02 임의경매개시결정은 제공 자료상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이찬주 | 미상 | 2023.07.20 | 미상 | 2025.04.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 이찬주 1명입니다. 전입일은 2023.07.20으로, 말소기준권리인 2015.03.27 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.04.18 배당요구를 했습니다. 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 범위는 현재 자료만으로 특정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 107,800,000원은 최근 지표의 46.9%
센텀빌라의 비교 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 198,333,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래도 2023.05의 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 107,800,000원은 최근 12개월 평균의 46.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 67.8㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 69.42㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.01 | 70.86㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 198,333,333원 |
거래 범위는 170,000,000원~230,000,000원이고, 전체 평균 대비 현재 최저가는 54.4%입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 46.9%입니다. 제공된 추세 지표는 +26.0%로, 최근 구간이 이전 거래보다 높은 방향입니다. 따라서 데이터상 현재 최저가는 시세 지표보다 상당히 낮은 구간에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 191,000,000원 | 105,490,800원 |
| 근저당 미배당 | 191,000,000원 | 85,509,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 107,800,000원을 가정하면 집행비용 2,309,200원, 부산시수산업협동조합 배당 105,490,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 85,509,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 85,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 117,298,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 139,528,796원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 토지도 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 부산해군과학기술고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 벡스코역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 남측으로 약 5m 폭 포장도로에 접하고 주차장 시설은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 센텀빌라는 11세대이며 비교 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 거래가격은 170,000,000원~230,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2024.01.02 김승환 가등기의 종류·원인서류를 등기부와 관련 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 이찬주는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구일은 2025.04.18입니다.
- 시세 표본 점검. 최근 12개월 평균 230,000,000원은 표본 1건이고 전체 비교거래도 3건이므로 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 46.9%이며 전체 평균 198,333,333원의 54.4%입니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 외벽·내부마감·주차·수선 필요 여부를 직접 확인해 실질 취득비용을 점검해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 권리는 남아 있다”
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준은 2015.03.27 근저당이고, 임차인 이찬주의 전입일은 2023.07.20이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가는 107,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 230,000,000원의 46.9%입니다.
다만 다세대 11세대 규모에 실거래 표본은 3건뿐이고, 갑구 6번 가등기는 종류 확인이 필요하며 임차인의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 대체로 유리하고 가격 지표도 낮지만, 가등기·임차인·현장시세 확인을 끝낸 뒤 응찰할 물건”입니다.
