부산지방법원 2025타경5103. 부산광역시 남구 대연동 제이캐슬 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가 148,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 24,875,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 인하처럼 보이지만, 등기부에는 2025.02.04. 접수된 홍지안의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 90,000,000원, 전입 및 점유개시일은 2020.01.10.입니다. 이는 경매개시결정일인 2025.03.21.보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
더욱 주의할 점은 이 경매가 일반적인 은행 근저당 실행 사건과 구조가 다르다는 사실입니다. 등기부에는 소유자 이선표에 대한 파산선고와 파산관재인 이태원의 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기록되어 있습니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소된 이력이 있지만, 현존하는 임차권등기는 말소되지 않았고 매수인 인수 대상으로 분석되어 있습니다. 따라서 과거 채권의 말소 여부보다 홍지안의 보증금 반환 책임이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 7층 · 사용승인 2013.03.18. |
| 규모 | 제이캐슬 · 22세대 |
| 소유자 | 이선표 · 2024.09.30. 파산선고 |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,875,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.8%) |
| 매수인 인수 | 90,000,000원 (임차보증금 전액 미배당 가정) |
| 실질취득 부담 | 114,875,000원 (부대비용 별도) |
| 경매신청인 | 파산자 이선표의 파산관재인 이태원 |
| 경매 성격 | 파산재산 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소되지 않는 임차권
권리관계의 분기점은 2025.03.21. 경매개시결정입니다. 말소기준권리로 제시된 갑구 4번 경매개시결정보다 먼저 홍지안이 전입·점유를 시작했고, 임차권등기 또한 앞서 접수되었습니다. 기존 근저당권들이 이미 말소된 상황이므로, 홍지안의 임차보증금은 단순히 매각으로 소멸하는 권리로 볼 수 없습니다.
매각물건명세서에는 배당에서 전액 배당받지 못하면 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 기재되어 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차인 배당액이 0원이므로 90,000,000원 전액을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 홍지안 주거 · 건물 전부 |
대항력 있음 전입 2020.01.10. |
배당 확인 필요 확정일자 2019.12.30. 외 |
90,000,000원 | 인수 대상 90,000,000원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
원임차인 권리 연계 | 승계 범위 확인 | 중복신고 홍지안 보증금 승계 |
중복 합산 제외 |
실제 임차인은 홍지안 1명입니다. '시보증'은 홍지안의 임차보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 독립적인 보증금 90,000,000원이 추가된 것이 아닙니다. 따라서 보증금을 이중 계산하지 않으며, 분석 대상 임차보증금은 90,000,000원입니다.
홍지안의 임대차계약은 2019.12.28.부터 여러 차례 이어졌고, 임차권등기에는 2019.12.30., 2022.09.16., 2023.01.06., 2023.12.19.의 확정일자가 기록되어 있습니다. 현재 예상배당에서는 우선변제 배당을 0원으로 처리하고 있으나, 확정일자 기록만으로 실제 배당순위·배당액이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 입찰 전 배당요구의 효력, 임차권등기와 우선변제권의 관계, 보증기관의 대위·승계 범위 및 실제 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 완전히 다르다
이 물건은 감정가 148,000,000원 대비 최저매각가가 24,875,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다. 더욱이 매수인이 보증금을 인수하는 물건이므로 최저매각가만을 기준으로 저렴한지 판단하는 것은 부적절합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아졌다고 해서 보증금 반환의무가 자동으로 없어지지 않습니다. 매각대금에서 보증금이 배당된다면 그만큼 미배당 인수액은 달라질 수 있으므로, 실제 취득 부담은 낙찰가와 최종 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
특히 이 사건의 예상배당은 각 회차에서 홍지안 보증금에 대한 배당을 0원으로 가정합니다. 따라서 아래 시나리오에서는 90,000,000원을 계속 인수하는 것으로 계산하며, 최저가와 보증금을 합산한 금액이 실질취득 부담입니다. 보증금 90,000,000원 자체가 가격 분석에서 빠져서는 안 되는 핵심 비용입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 약 16.8% |
24,875,000원 | 90,000,000원 | 114,875,000원 |
| 6회 유찰 가정 감정가의 약 11.8% |
17,412,500원 | 90,000,000원 | 107,412,500원 |
| 7회 유찰 가정 감정가의 약 8.2% |
12,188,750원 | 90,000,000원 | 102,188,750원 |
각 회차는 예상매각가와 임차보증금 전액 미배당을 가정한 시나리오입니다. 실제 낙찰가·배당액·인수액은 달라질 수 있으며, 추가 유찰 회차는 확정된 매각일정이 아닙니다.
제이캐슬은 22세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 이 사건은 이미 5회 유찰되어 평균보다 많은 유찰을 기록했습니다. 이는 최저가 인하 폭만큼 권리·수요·환금성 문제도 함께 검토해야 한다는 신호입니다. 유찰 횟수만으로 시장가치가 낮다고 확정할 수는 없지만, 보증금 인수 위험을 감안하면 가격을 낙관하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 847,750원 |
| 1. 임차인 홍지안 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 파산자 이선표의 파산관재인 이태원 |
미상 | 0원 |
| 산식상 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,027,250원 |
| 매수인 별도 인수 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 매수인 인수액 90,000,000원은 매각대금의 배당액이 아니며, 별도로 부담하는 보증금 반환의무입니다. 파산관재인 관련 채권액이 특정되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아, 소유자 교부액 24,027,250원은 단순 잔여 계산일 뿐 실제 배당 또는 지급 확정액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 7층 701호로, 사용승인일은 2013.03.18.입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지에 위치하며 동측 약 10m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역 및 방화지구에 속하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 오피스텔로, 동일 조건 실거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.5회에 비해 본건은 5회 유찰되어 신중한 환금성 검토가 필요합니다.
- 임대 관련 사항. 민간임대주택등기가 존재하며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다. 현재 임차권등기와 함께 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 처리관계도 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 보증금 확정. 홍지안의 임차보증금 90,000,000원 중 실제 미배당 금액과 매수인 인수 범위를 매각물건명세서·임차권등기·배당 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 시보증은 홍지안 보증금과 관련된 대위·승계 신고이므로 이중 계산하지 않되, 권리승계의 범위와 실제 반환 상대방은 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 검토. 확정일자와 임차권등기, 배당요구 접수 내역을 대조해 우선변제 가능성과 보증금 배당 여부를 판단해야 합니다.
- 임차권 말소·인도 조건. 대항력 있는 임차권을 단순 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다. 보증금 반환 및 임차권등기 말소, 목적물 인도 조건을 사전에 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.06. 접수된 민간임대주택등기에 따른 등록 상태와 매각 후 의무 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 파산재산 청산 절차. 파산관재인에 의한 형식적 경매인 만큼 일반 담보권 실행 경매와 다른 이해관계 및 배당구조를 확인해야 합니다.
- 실제 시세 조사. 제이캐슬 동일 면적·동일 용도 오피스텔의 최근 거래금액, 임대수요, 공실 가능성 등을 조사해야 합니다. 가격 비교 기준은 최저가 24,875,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 부담 114,875,000원입니다.
- 체납·부대비용. 미납 관리비, 취득세, 명도 관련 비용, 기타 부담금을 별도로 확인해야 합니다. 이 비용들은 실질취득 부담에 추가될 수 있습니다.
- 최종 매각조건. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.8%”가 곧 싼 물건은 아니다
부산 제이캐슬 701호는 5회 유찰로 최저매각가가 24,875,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 분명합니다. 홍지안의 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 물건이며, 현재 예상배당상 전액 인수를 가정하면 실질취득 부담은 114,875,000원입니다.
이는 최저가만 바라보는 투자 판단과 전혀 다른 결과입니다. 여기에 보증기관 승계관계, 파산재산 청산절차, 민간임대주택등기, 22세대 규모 오피스텔의 환금성까지 검토해야 합니다. 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않았으므로, 실질취득 부담이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
