부산지방법원 2025타경5103. 대연동 제이캐슬 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2013.03.18이고, 제이캐슬은 22세대입니다. 현재 최저매각가는 35,535,000원으로 감정가 148,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 표면 할인만 보면 매우 크게 내려온 물건이지만, 권리관계의 중심에는 홍지안의 90,000,000원 주택임차권이 있습니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2025.03.21 임의경매개시결정입니다. 홍지안은 2020.01.10 전입·점유를 시작했고 2025.02.04 임차권등기를 마쳤으므로 이 기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 떨어질수록 무조건 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수잔액이 커져 경제적 실질취득이 보증금 약 90,000,000원 수준에 수렴하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 분석 대상 면적 27.28㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 701호 · 사용승인 2013.03.18 |
| 소유자 | 이선표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 35,535,000원 (4회 유찰) |
| 경매 진행 | 2025.03.21 청산을 위한 형식적 경매개시결정 · 파산자 이선표의 파산관재인 이태원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 90,000,000원 임차권
과거 우리은행 근저당, 허남주·길민준·심재훈 전세권, 남부산농업협동조합 및 감천2동새마을금고 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2025.02.04 등기된 홍지안의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.12.28부터 갱신되어 왔고, 주민등록 및 점유개시는 2020.01.10, 1차 확정일자는 2019.12.30입니다.
임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍지안 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2020.01.10 임차권등기 2025.02.04 1차 확정일자 2019.12.30 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 잔액 승계 배당요구 2025.02.04 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 전입 기준 2020.01.10 확정일자 2025.04.01 | 0원 | 승계 신고 중복 합산 금지 홍지안 보증금의 대위·승계 표시 |
실제 임차인은 홍지안 1명입니다. 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니라 홍지안 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 위험액의 기준은 홍지안 보증금 90,000,000원 한 건입니다.
② 가격 판단 — 35,535,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원
현재 최저가는 35,535,000원으로 감정가 148,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 비율을 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가 + 배당받지 못해 승계되는 잔액의 경제적 합계는 약 90,000,000원으로 고정되는 인수형입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수잔액이 커지므로 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 노출값 | 배당표상 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 35,535,000원 | 90,000,000원 | 34,495,370원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,874,500원 | 90,000,000원 | 24,026,759원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 17,412,150원 | 90,000,000원 | 16,698,731원 |
제이캐슬 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회인데 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 동일 면적에 대해 판단에 사용할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않아, 실질취득 약 90,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,630원 |
| 인수 · 임차인 홍지안 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 파산자 이선표의 파산관재인 이태원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,495,370원 |
배당 계산상 홍지안에게 배정된 금액은 0원이고 인수 노출값은 90,000,000원으로 표시됩니다. 다만 실질취득 판단에서는 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우의 인수형 구조를 적용해 최저가가 아니라 보증금 약 90,000,000원을 기준으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 10층 중 7층 701호이고 사용승인일은 2013.03.18입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 제이캐슬은 22세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰됐으며, 동일 면적 실거래 금액 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 35,535,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 90,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 홍지안 배당·잔액 확인. 배당에서 실제 얼마를 회수하고 얼마가 매수인에게 남는지가 최종 부담을 결정합니다. 배당요구일은 2025.02.04입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 13번 주택임차권의 현재 상태와 명도·보증금 반환 관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 홍지안 보증금의 대위·승계 표시로, 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기되어 있으므로 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2024.09.30 파산선고가 등기되고 파산관재인이 청산을 위한 형식적 경매를 진행하고 있으므로 관련 매각조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 검증. 동일 면적 실거래 금액 확인 없이 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “3,553만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 감정가 대비 24.01%라는 숫자가 아닙니다. 홍지안의 90,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞선 대항력 권리라는 점입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 인수형에서는 가격이 더 내려가도 미배당 인수잔액이 커지므로, 실질취득은 약 90,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
게다가 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 이 90,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지 검증할 근거도 부족합니다. 22세대 오피스텔, 4회 유찰, 대항력 임차권, 파산절차까지 함께 놓고 보면 이 물건은 최저가 할인율에 끌려 들어갈 사건이 아니라 임차보증금 회수·승계 구조와 실제 시장가격을 끝까지 확인해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
