한 줄로 말하면, 이 물건은 최저가가 낮아 보이는 대항력 인수형 오피스텔입니다. 홍지안 임차권등기 보증금 90,000,000원이 최저가 72,520,000원보다 크므로 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다. 여기에 매각물건명세서상 “잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이 명시되어 있고, 보증금 미상 점유자 계전도 따로 표시되어 있어 단순 저가 입찰로 보기 어렵습니다.
부산지방법원 2025타경5103. 부산 남구 대연동 제이캐슬 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰된 72,520,000원입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건의 본질은 최저가가 아닙니다. 을구 13번 주택임차권 홍지안의 임차보증금 90,000,000원이 매각물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”로 표시되어 있습니다.
정확히는 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조입니다. 이런 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 총 실질취득 기준은 보증금에 가까워집니다. 따라서 이 사건을 “최저가 7,252만원짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 시세·감정가와 비교할 때는 실질취득 약 90,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용중임 |
| 소유자 | 이선표 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 이선표의 파산관재인 이태원 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 늦고, 임차권은 앞선다
데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.03.21 경매개시결정입니다. 문제는 홍지안의 주택임차권이 그보다 앞선 2025.02.04에 등기되어 있고, 그 임차권의 전입·점유개시일은 2020.01.10으로 기재되어 있다는 점입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 임차권등기”로 적고 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명 표시, 보증기관 승계 신고 없음
임차인 데이터에는 홍지안과 계전이 표시되어 있고, 두 항목 모두 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 즉 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 항목은 없습니다. 다만 계전은 보증금 미상으로 표시되므로 대항력 유무를 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍지안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 전입 2020.01.10 · 확정 2019.12.30 · 임차권등기 2025.02.04 | 대항력 有 우선변제 배당 0 승계 아님 |
| 계전 | 주거 | 0원 | 전입 2020.01.10 · 확정 2025.04.01 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 인수. 임차인 홍지안 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,125,600,000원 | 70,814,640원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 허남주 | 75,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 길민준 | 70,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 감천2동새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 을구 11번 전세권 · 심재훈 | 80,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표 데이터상 매각대금 72,520,000원 중 집행비용 1,705,360원을 제외한 70,814,640원이 주식회사우리은행에 배당되고, 홍지안 보증금 90,000,000원은 매수인 인수로 표시됩니다.
④ 가격 판단 — 감정가 대비 60.8%, 그래도 ‘저가’ 단정 금지
실질취득 기준 90,000,000원은 감정가 148,000,000원의 60.8%입니다. 표면상 최저가는 72,520,000원으로 더 낮지만, 홍지안 보증금 90,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 실질 판단 기준은 보증금 쪽으로 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남동측 인근입니다. 인근은 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 대연역 등이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 7층 701호입니다. 사용승인일은 2013.03.18입니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·방화지구 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이캐슬은 총 22세대, 평균 유찰 1.4회, 매각률 9.09%로 표시됩니다. 소형 오피스텔은 매수층과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍지안 임차권등기 원본 확인. 보증금 90,000,000원, 전입 2020.01.10, 임차권등기 2025.02.04, 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 계전 점유관계 확인. 보증금 미상 점유자로 표시되므로, 실제 점유자·계약관계·보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단은 최저가 72,520,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 선순위 등기 흐름 대조. 을구 근저당·전세권 및 말소 등기들이 다수 존재합니다. 배당표와 등기부 원본의 말소·인수 관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 오피스텔 관리비 체납, 점유자 인도, 임차권등기 말소 협의 가능성을 별도 비용으로 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “인수되는 보증금”이 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 148,000,000원, 최저가 72,520,000원, 2회 유찰. 하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 홍지안 임차권등기 보증금 90,000,000원이 최저가보다 크고, 매각물건명세서에 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 싸게 떨어진 오피스텔이 아니라 대항력 임차권을 해결해야 하는 인수형 물건입니다. 여기에 보증금 미상 계전 항목까지 남아 있어, 입찰 전 임차·점유관계 원본 대조가 핵심입니다. 권리 난도는 높고, 가격 판단은 보증금 기준으로 다시 해야 합니다.