부산지방법원 2025타경5158. 해운대구 좌동 경남아너스빌 105동 13층 1301호, 전용 134.47㎡ 아파트입니다. 감정가 555,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 388,500,000원입니다. 말소기준은 2017년 12월 27일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 1,846,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만 보면 안 됩니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균은 510,000,000원이지만 가장 최근 2025년 12월 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저가 388,500,000원은 최근 평균에는 크게 못 미치지만 최신 거래보다는 높고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -16.0% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 “최근 평균의 76.2%니까 싸다”는 식의 단순 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1375 경남아너스빌 105동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.47㎡ · 16층 건물 내 13층 |
| 현재 소유자 | 노난희 3분의 1 · 박정화 3분의 1 · 박진호 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,666,111원 |
| 말소기준 | 2017.12.27. 을구 11번 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 1,846,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
2000년부터 설정됐던 농업협동조합중앙회·반야월농업협동조합·중소기업은행의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.12.27. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이후 2023.06.16. 협의분할에 의한 상속으로 노난희·박진호·박정화가 각 3분의 1씩 공유하게 됐고, 2025.04.03. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
또한 2017.12.27. 갑구에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분, 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 함께 기재돼 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 입찰 전 등기 원본에서 이 등기의 매각 후 처리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮아 보이지만 최신 거래가 경고한다
경남아너스빌 동일 면적 134.47㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 566,666,666원이지만, 과거 2023년의 600,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 510,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.47㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 134.47㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2025.10 | 134.47㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 134.47㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 2025.04 | 134.47㎡ | 17 | 565,000,000원 |
| 2024.09 | 134.47㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2024.07 | 134.47㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2024.02 | 134.47㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2023.09 | 134.47㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2023.09 | 134.47㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2023.07 | 134.47㎡ | 10 | 620,000,000원 |
| 2023.05 | 134.47㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.47㎡ | 5건 | 510,000,000원 |
현재 최저가 388,500,000원은 최근 12개월 평균 510,000,000원의 76.2%입니다. 이 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 가장 최근 거래가 380,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -16.0% 낮아졌습니다. 즉 최근 평균이 아직 높은 가격대 거래를 포함하고 있고, 최신 거래에서는 이미 더 낮은 가격이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,239,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 1,846,000,000원 | 382,261,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 계산으로 한국주택금융공사 근저당권에 382,261,000원이 배당되고, 1,463,739,000원의 미배당액이 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 388,500,000원 | 382,261,000원 | 1,463,739,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 271,950,000원 | 267,342,700원 | 1,578,657,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 1,659,100,110원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 양운초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 건물 내 13층 1301호이며, 급·배수·위생·소화전·공동현관기·화재경보·승강기·도시가스·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 경남아너스빌은 655세대이며 사용승인일은 1997.05.30.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 남서측으로 폭 약 12m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,886,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 510,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 점만 보지 말고, 최신 거래 380,000,000원보다 높은 점과 -16.0% 하락 추세를 함께 반영하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 원본에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2017.12.27. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재하므로 매각 이후 말소 처리 여부를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당액과 실제 채무 구분. 배당표의 1,846,000,000원은 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 204,666,111원입니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 271,950,000원, 3회 유찰 시 190,365,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래를 보라”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 한국주택금융공사 근저당권이고, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 388,500,000원은 최근 12개월 평균 510,000,000원의 76.2%이지만, 가장 최신 거래는 380,000,000원이고 최근 추세는 -16.0%입니다. 과거 전체 평균 566,666,666원이나 감정가 555,000,000원을 기준으로 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 응찰 판단에서는 최신 거래와 하락 추세를 더 무겁게 봐야 합니다. 권리상 인수금은 없지만, 가격 메리트는 최신 거래 수준과 시장 방향을 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
