86,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경1352. 관악구 신림동 파로스프라자 비동 지1층 비25호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 공부에는 지1층으로 표시되어 있지만 토지 단차 때문에 건물 서측에서 진입하면 지상 1층처럼 이용되는 구조입니다. 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,400,000원입니다.
겉으로는 감정가 대비 48,600,000원이 낮아졌지만, 이 할인율은 감정가와의 차이일 뿐입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 최저가 86,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 개별 호실의 위치·접근성·점유상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 64%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비25호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 이용 · 대상면적 47.62㎡ |
| 층 이용상태 | 공부상 지1층 · 서측 진입 시 토지 단차로 지상1층처럼 이용 |
| 소유자 | 주식회사해피드림 (2018.04.19. 공매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 86,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 71,924,350원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.19. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 45,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 공매로 정리, 현재 기준은 2018년 근저당
등기에는 2016년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 240,000,000원, 우리은행 근저당 96,000,000원과 배석규의 소유권이전청구권가등기, 다수의 가압류·압류가 존재했던 이력이 있습니다. 다만 이 권리들은 2018.04.19. 공매에 따른 소유권이전과 함께 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 수협은행 근저당 45,600,000원입니다.
말소기준 이후의 2024.04.26. 국 압류, 2024.05.30. 조인재 근저당 390,000,000원, 2025.04.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 놓고 보면 매수인이 승계할 선순위 가등기·근저당·압류는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판단 보류
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경승 | 2020.04.21 | 5,000,000원 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인창 | 2022.10.01 | 10,000,000원 330,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하나물류(장순범) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장경승과 장인창의 전입일은 말소기준일인 2018.04.19.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 합계는 15,000,000원이지만 대항력이 없으므로 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 중복 계산할 보증금은 없습니다. 조사상 실제 점유자는 총 3명이며, 세 명 모두 각각 별개의 점유관계로 검토해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 64% 유찰가와 시장 할인율은 다르다
파로스프라자는 2009.04.20. 준공된 19호 규모 집합건물입니다. 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 거래금액이 확인되지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 86,400,000원 | 64% | 실거래 비교 불가 |
| 3회 유찰 시 | 69,120,000원 | 51.2% | 실거래 비교 불가 |
| 4회 유찰 시 | 55,296,000원 | 40.96% | 실거래 비교 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 240,000,000원 | 84,444,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 466,364,585원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 194,862,981원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 15,084,711원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 | 62,918,840원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 | 32,377,040원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 수협은행 | 45,600,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 조인재 | 390,000,000원 | 0원 |
| 채권총액 / 채권자 배당 | 1,543,208,157원 | 84,444,800원 |
| 미배당 | - | 1,458,763,357원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 이력이 다수 존재하므로 당해세가 확인되면 선순위 차감액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 층 접근성. 공부상 지1층이나 토지 단차로 인해 건물 서측 진입 시 지상1층으로 이용됩니다. 현장 접근 동선과 노출도를 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다. 공시지가는 6,656,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 19호 규모의 근린시설 집합건물이고 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않아 매도 시 가격 검증과 매수자 탐색에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나물류 점유 확인. 실제 영업 여부, 사업자등록일, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 월세를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 2018년 공매로 말소된 구 근저당에 배당하는 계산과 현재 수협은행 배당 0원 표시가 등기 흐름과 맞지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 법원 문건과 세무관서 교부청구를 통해 당해세 여부를 확인하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 2018.04.19. 공매에 따른 권리 말소 범위를 원문으로 대조하세요.
- 가격 비교. 동일 건물 또는 인근의 유사 근린생활시설 실거래·임대료·공실 기간을 확보하기 전에는 64% 유찰가를 시세 할인으로 보지 마세요.
- 현장 동선. 공부상 지1층과 현장상 지상1층 이용의 차이가 실제 접근성·간판 노출·영업성에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 주차·승강기·출입 가능 시간을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 서류 정합성
이 물건은 2018년 공매를 거치며 과거의 복잡한 가등기·가압류·압류와 근저당이 말소됐고, 현재 등기 기준으로는 매수인이 확정적으로 인수할 선순위 권리가 없습니다. 장경승과 장인창도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다.
하지만 하나물류의 점유관계가 확인되지 않았고, 예상배당은 이미 말소된 구 근저당에 매각대금을 배정하는 형태여서 등기 기록과 정합성이 떨어집니다. 여기에 직접 비교할 실거래도 없습니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만 보고 저가 매수형으로 평가하기보다, 미상 점유의 보증금과 대항력, 배당표의 실제 권리순위, 당해세를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 등기상 인수는 0원, 실질 인수와 가격 메리트는 아직 미확정. 이것이 이 사건의 결론입니다.