부산지방법원 2025타경5186. 해운대구 반여동 센텀에스케이뷰아파트 115동 24층 2402호, 동일 면적 실거래 비교 기준 151.26㎡ 아파트입니다. 소유자는 송보순이며 2011.12.12 매매를 원인으로 2012.02.17 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.05.13 설정된 중소기업은행 채권최고액 648,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 서울보증보험 가압류, 현대카드 가압류, 평창군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당권은 2025.12.04 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 해당 이전등기는 2026.01.30 접수됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계 흐름으로, 별도의 선순위 인수권리가 추가된 구조는 아닙니다. 배당표에서도 현재 매각가를 기준으로 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1174-1 센텀에스케이뷰아파트 115동 24층 2402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 151.26㎡ · 25층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 송보순 (2011.12.12 매매, 2012.02.17 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 511,000,000원 / 357,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 | 센텀SKVIEW아파트 · 1,374세대 · 2001.05.31 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.05.13 을구 12번 중소기업은행 근저당권 648,000,000원입니다. 이후 2024.04.11 서울보증보험주식회사 가압류 5,889,649,090원, 2025.01.03 현대카드 주식회사 가압류 21,315,374원, 2025.03.05 평창군 압류, 2025.04.18 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 12개월 평균의 74.0%
센텀SKVIEW아파트 동일 면적 151.26㎡ 실거래입니다. 전체 7건 평균은 509,285,714원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 483,333,333원이고, 최신 거래는 2025.11 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 151.26㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2025.09 | 151.26㎡ | 1 | 405,000,000원 |
| 2024.12 | 151.26㎡ | 15 | 495,000,000원 |
| 2024.04 | 151.26㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2024.02 | 151.26㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2024.01 | 151.26㎡ | 17 | 490,000,000원 |
| 2021.07 | 151.26㎡ | 6 | 585,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.26㎡ | 3건 | 483,333,333원 |
현재 최저매각가 357,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 전체 거래 평균 대비 비율은 70.2%지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -8.6%로 하락 방향이므로, 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 최근 가격 조정이 추가로 이어질 가능성까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,807,800원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 648,000,000원 | 351,892,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,889,649,090원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,315,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 351,892,200원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권자 총 미배당액은 6,207,072,264원이지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 357,700,000원 | 351,892,200원 | 6,207,072,264원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 250,389,999원 | 246,084,539원 | 6,312,879,925원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 175,272,999원 | 172,019,177원 | 6,386,945,287원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 이 사건에서 후순위 채권의 대규모 미배당과 매수인의 실질취득비용은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 반안초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 24층이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 경사지에 조성된 부정형 토지이고 단지 내 가로망이 정비돼 있으며, 토지정보상 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 저촉 사항이 있고, 침수위험지구는 접함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 1,374세대이며 동일 면적 실거래는 7건, 최근 12개월은 3건입니다. 가격 판단 시 거래 건수와 최근 -8.6% 추세를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입관계·실제 점유 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2021.05.13 을구 12번 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2025.12.04 확정채권양도에 따른 한국자산관리공사 이전등기가 있으므로 현재 권리자와 배당 관계를 최신 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 509,285,714원보다 최근 12개월 평균 483,333,333원과 최신 550,000,000원 거래를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군의 추세가 -8.6%이므로 현재 최저가의 74.0% 비율만 보고 할인폭을 과대평가하지 마세요.
- 침수·규제 확인. 토지정보상 침수위험지구 접함, 절대·상대보호구역 저촉 사항을 실제 위치와 공적 규제도면에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세와 점유 확인’이 승부처
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 제시된 소멸형 구조입니다. 현재 최저가 357,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 483,333,333원의 74.0%여서 가격 차이도 분명합니다. 반면 최근 시세 추세는 -8.6%로 하락 방향이고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 최근 시세 대비 할인, 점유·임대관계와 하락 추세는 반드시 재확인입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 기준으로 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
