부산지방법원 2025타경5194. 해운대구 좌동 1483-4, 세실로27번길 11 소재 집합건물 8층 801호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상호:멍블랑유치원)으로 표시되어 있고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상9층 중 제8층 제801호입니다. 최저가는 감정가 440,000,000원에서 1회 유찰된 308,000,000원입니다.
권리 인수만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 임차인 이수민의 전입일은 2024.09.13이고, 데이터상 말소기준권리일은 2006.07.07입니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 보증금 30,000,000원과 월세 1,500,000원은 매수인이 승계하는 구조가 아니라 배당절차에서 다툴 성격입니다. 다만 확정일자는 제공되지 않았고, 배당요구일은 2025.07.01로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1483-4 8층801호 · 도로명주소 부산광역시 해운대구 세실로27번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상호:멍블랑유치원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상9층 건물 내 제8층 제801호 · 현상 보통 |
| 소유자 | 김문자 (2015.03.13 재산분할로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 그러나 원본 대조가 중요
데이터상 말소기준은 2006.07.07 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 351,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그 이후 가처분, 경매개시결정, 압류, 가압류, 후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이수민의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 대승코아 801호 / 주거 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.09.13 / 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보며, 보증금 합산 이슈는 없습니다. 핵심은 전입일이 말소기준권리 이후라는 점입니다. 이 때문에 보증금 30,000,000원은 매수인이 떠안는 금액으로 보지 않고, 배당 가능성과 명도 협의의 문제로 봅니다.
③ 가격 비교 — 70% 최저가지만, 시세 비교자료는 없다
현재 최저가는 감정가 440,000,000원의 70%인 308,000,000원입니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래가나 임대수익 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 감정평가상 상호가 멍블랑유치원으로 특정되어 있어 용도, 운영 상태, 시설 원상회복, 인허가 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 308,000,000원 | 70% | 0원 | 2,015,829,227원 |
| 2회 유찰 시 | 215,600,000원 | 49% | 0원 | 2,106,935,627원 |
| 3회 유찰 시 | 150,920,000원 | 34% | 0원 | 2,170,710,107원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 351,000,000원 | 302,888,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 234,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 장산새마을금고 | 650,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 208,920,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 264,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,200,622원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 15번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,311,691원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 16번 가압류 · 부산신용보증재단 | 51,520,821원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 10,027,787원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 19번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,736,306원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
데이터상 채권총액은 2,318,717,227원, 채권자 배당액은 302,888,000원, 현재 회차 미배당은 2,015,829,227원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡중학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주거용오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 상호는 멍블랑유치원으로 표시되어 있습니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 5,208,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 데이터상 말소기준과 과거 말소 이력이 함께 존재합니다. 등기사항전부증명서 원본에서 현재 유효 권리와 공동담보 변동을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이수민은 대항력 없음으로 잡히지만, 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원·배당요구 2025.07.01이 확인됩니다. 점유 현황과 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건이 표시되어 있습니다. 당해세가 있으면 배당에서 0순위로 차감되어 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 용도 확인. 감정 이용상태가 근린생활시설(상호:멍블랑유치원)입니다. 인허가, 시설물 승계 여부, 원상회복 비용, 영업 관련 집기·비품 소유권을 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 제공 데이터에는 실거래가와 임대수익 자료가 없습니다. 최저가 308,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 상업용 집합건물은 관리비, 공용부분 체납, 전기·수도·냉난방 관련 정산을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 하지만 물건의 성격이 근린생활시설이고, 감정평가상 멍블랑유치원으로 이용 중인 점이 가격 판단을 어렵게 만듭니다. 게다가 배당표상 현재 회차 미배당은 2,015,829,227원으로 크고, 국세·지방세 압류 5건도 표시되어 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·배당 검증은 높은 난도입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 확인 없이는 최저가 3.08억을 매력가로 단정하기 어렵습니다.
