부산지방법원 2025타경5205. 부산 기장군 일광읍 ‘이지더원1차오션포레’ 105동 1층 104호, 전용 59.6181㎡ 아파트입니다. 소유자는 배종열이며 2017년 9월 22일 매매를 원인으로 2020년 7월 20일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 271,120,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021년 6월 28일 설정된 의성군산림조합 근저당권 309,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 SBI저축은행 근저당과 카드사 가압류 4건, 기장군 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 211,400,000원입니다. 확인된 임차인 신고는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 323,208,333원, 최신 거래는 327,000,000원으로 현재 실질취득액은 두 기준보다 모두 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 105동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.6181㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 1층 · 사용승인 2020.03.27 |
| 소유자 | 배종열 (거래가액 271,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의성군산림조합 / 274,694,588원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 점유 원인은 현장 및 집행기록으로 재확인할 필요가 있습니다. 2024년 4월 3일 SBI저축은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025년 2월 14일 취소기각결정 후 2025년 3월 5일 말소됐고, 현재 사건은 2025년 4월 17일 의성군산림조합 신청으로 개시된 경매입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 65.4%
이지더원1차오션포레는 653세대, 사용승인일은 2020년 3월 27일입니다. 제공된 동일 면적 59.62㎡ 실거래는 2026년 6월부터 8월까지 12건이며, 최근 12개월 평균은 323,208,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 327,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 18 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 17 | 342,500,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 12 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 323,208,333원 |
실거래 범위는 293,000,000원~342,500,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득액 211,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%입니다. 평균과의 차이는 111,808,333원, 최신 거래 327,000,000원과의 차이는 115,600,000원입니다. 제공된 최근 시세 기준으로는 현재 회차에 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 1. 근저당 · 의성군산림조합 | 309,000,000원 | 207,640,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 29,871,867원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,635,445원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 27,027,787원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,640,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 211,400,000원 가정에서 채권자 총 청구액 503,975,950원 중 207,640,400원이 배당되고 미배당액은 296,335,550원입니다. 신청채권자 의성군산림조합도 청구액 274,694,588원을 전액 회수하지 못합니다. 다만 배당 부족분이 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 211,400,000원 (감정가 70%) · 미배당 296,335,550원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 147,980,000원 (감정가 49%) · 미배당 358,867,670원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,586,000원 (감정가 34.3%) · 미배당 402,640,154원 · 매수인 인수 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심은 권리 승계액이 아니라 입찰가격 자체의 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 일광초등학교 서측 인근. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 단위호이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·공동현관기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 653세대 아파트로 제공된 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 중·고층 거래와 가격을 동일하게 적용하지 말고 층별 선호 차이를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 권원을 현장 및 집행기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가치 보정. 최근 실거래 표본 대부분이 중·고층입니다. 소음·사생활·조망·채광 및 선호도 차이를 반영해 본건 1층의 적정가를 별도로 산정해야 합니다.
- 말소기준 확인. 의성군산림조합 근저당권의 2021.06.28 접수 및 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 최신 등기사항으로 재확인해야 합니다.
- 체납·배당 변수. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정입니다. 세금과 관리비 체납 등 실제 추가 부담 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 211,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%입니다. 다만 감정가나 단지 평균만 보지 말고 본건의 1층 조건과 내부 상태까지 확인해 최종 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각 진행상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 1층 보정 후 입찰가
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 확인된 임차인이 없어 매수인 인수 0원으로 산정됩니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 동시에 현재 실질취득액 211,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 323,208,333원의 65.4%여서 제공된 시세 기준 가격 여유도 큽니다. 다만 본건은 1층이고 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 양호하고 가격 메리트도 확인되지만, 점유와 1층 가치 보정이 최종 입찰가를 결정한다”입니다.
