한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔입니다. 다만 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 임차인 6명·보증금 미상이라는 점유 변수와 대규모 근저당 미배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
136,000,000원
95,200,000원(70%)
유찰 횟수
1회
현재 매각 회차
매수인 인수
0원
소멸 권리 기준
임차인
6명
보증금 미상
부산지방법원 2025타경5219. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 7층 703호 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 2021년 설정된 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당권·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수 부담은 없지만, 실제 점유자 확인이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔으로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 |
| 신청채권자 | 구포새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 점유 확인 필요
말소기준권리는 2021.02.08 설정된 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 확인되어 대항력은 없는 상태입니다. 보증금은 확인되지 않아 명도 협의 전 임대차 관계 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 황욱진 | 2022.11.28 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 박현지 | 2024.02.08 | 2024.01.11 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 윤기쁨 | 2025.02.25 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 김수인 | 2023.11.06 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 박재영 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 강경민 | 2024.06.12 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
⚠️ 점유 리스크 대항력은 없지만 임차인 6명이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 사상신용협동조합 근저당 | 2,592,000,000원 | 93,086,400원 |
| 사상신용협동조합 후순위 근저당 | 7,440,000,000원 | 0원 |
| 구포새마을금고 근저당 | 696,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (최저가 95,200,000원)
회차별 가격 변화
1회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 70%입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
⛔ 확인 관점 오피스텔 특성상 임대관계가 중요합니다. 임차인 보증금이 미상인 만큼 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 실제 점유·관리비·임대차 현황 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동, 남천초등학교 남측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 남천역이 위치합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 오피스텔로 이용 중이며 주거·업무 수요를 함께 보는 상품입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2021.01.28 사용승인 건물이며 승강기·주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 대항력은 없지만 임차인 6명, 보증금 미상 상태이므로 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 선순위 근저당 채권최고액 25.92억 중 일부만 배당되고 후순위 채권은 미배당 예상입니다.
- 가격 판단. 최저가는 95,200,000원으로 감정가 대비 낮아졌지만 오피스텔 환금성과 임대현황을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유를 확인해야 한다”
이 물건은 등기상 인수 위험은 없는 오피스텔입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 임차인 6명과 미상 보증금, 그리고 대규모 근저당 미배당 구조를 함께 봐야 합니다. 가격은 유찰로 낮아졌지만, 성공적인 입찰의 핵심은 낮은 가격보다 정확한 점유 확인입니다.