인수 0원이라도, 임차인 6명과 대규모 미배당을 확인해야 한다 — 남천동 상우더헤라우스 706호

부산지방법원 2025타경5219. 수영구 남천동 상우더헤라우스 7층 706호, 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 210,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 147,000,000원입니다. 겉으로 보면 70% 회차라 가격이 낮아진 듯하지만, 이 사건은 시세자료가 제공되지 않았고 임차인 6명의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 “싸다”가 아니라 실질취득 147,000,000원과 인수 0원, 그리고 명도·절차 리스크를 함께 보는 사건입니다.

말소기준권리로 산정된 권리는 2021.02.08 사상신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 데이터상 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 완전히 복잡해서가 아니라, 보증금 미상 임차인이 6명이고, 현재 회차 배당에서 후순위 채권자와 신청채권자 쪽으로 대규모 미배당이 남는다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입 임차인

권리의 기준점은 2021.02.08 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.02.19 김성옥 명의 소유권이전, 같은 날 민간임대주택등기와 구포새마을금고 근저당권이 이어지고, 2025.04.17 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됩니다. 배당자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 보증금·확정일자 미상

보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 표에 잡힌 인원은 실제 임차인 6명으로 봅니다. 다만 6명 모두 보증금과 확정일자가 제공되지 않았습니다. 데이터상 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 “없음”으로 정리되지만, 보증금 미상 임차인이 여럿이라는 점은 명도와 서류 확인 부담입니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

현재 회차 총 채권액은 10,728,000,000원, 채권자 배당은 144,142,000원, 미배당은 10,583,858,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 신청채권자 구포새마을금고의 배당도 0원으로 잡혀 절차 변수 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남측 인근에 위치합니다. 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 남천역 등이 소재합니다. 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 7층 호실이며, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제·공부. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 판단 보류. 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 최저가 147,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 147,000,000원을 기준으로 별도 시세 확인이 필요합니다.
• 임차인 원본 대조. 실제 임차인 6명 모두 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력은 없음으로 표시되지만, 배당요구·점유관계·사용부분을 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 난도. 임차인이 6명으로 잡힌 오피스텔입니다. 인수금액이 0원이어도 명도 협의와 점유자 확인은 별도 비용·시간 리스크입니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 구포새마을금고의 배당이 0원으로 표시됩니다. 선순위 채권과 미배당 규모가 큰 구조이므로 절차 진행 변수 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1에 민간임대주택 등록 문구가 있습니다. 매각 후 말소·승계 표시와 임대의무 관련 사항을 입찰 전 확인하세요.
• 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·미납관리비는 배당표에 미반영될 수 있습니다. 관리비와 공과금, 점유자별 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 전입 임차인들이고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 리스크도 뚜렷합니다. 실제 임차인이 6명이고, 보증금·확정일자는 모두 미상입니다. 게다가 현재 회차 배당표에서는 총 채권액 10,728,000,000원 중 144,142,000원만 배당되고, 미배당 10,583,858,000원이 남으며, 신청채권자 구포새마을금고 배당도 0원입니다.

따라서 결론은 단순합니다. 권리상 금액 인수는 0원, 하지만 명도·원본확인·절차 리스크는 높은 편입니다. 시세자료가 없으므로 최저가 147,000,000원이 싼지 비싼지도 이 데이터만으로는 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “가격 메리트”보다 먼저 임차인 원본, 민간임대주택등기, 배당상 무배당 구조를 확인한 뒤 접근해야 합니다.