부산지방법원 2025타경5236. 부산 해운대구 반여동 센텀롯데캐슬아파트 107동 6층 601호입니다. 제공 데이터의 용도 표기는 연립/다세대이나, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 되어 있습니다. 권리의 기준점은 2005년 2월 22일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정, 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “권리 인수”보다 “가격”입니다. 최저가는 1회 유찰로 214,200,000원까지 내려와 실거래 평균 311,416,666원 대비 68.8%입니다. 실거래 최저가 274,000,000원보다도 낮기 때문에 가격표만 보면 매력적입니다. 다만 임차인 보증금은 미상으로 표시되어 있고, 국세·지방세 압류 3건이 있어 배당 순위와 당해세 여부 확인은 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1619 센텀롯데캐슬아파트 107동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 공동주택(아파트) · 전용 59.7601㎡ |
| 소유자 | 김외심 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 154,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
제공 계산상 말소기준권리는 2005.02.22 신한은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 근저당권, 부경양돈협동조합 근저당권, 그린조이 근저당권, 이태곤·부산신용보증재단 가압류, 국세 압류, 김종호 전세권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 처리됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인 데이터에는 김종호 1명이 표시됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 보증금은 미상입니다. 전입일은 2006.12.18로 말소기준권리 2005.02.22 이후라, 제공 위험메모 기준 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 미상 | 2006.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.06.26 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
김종호 관련 등기상 전세권은 2018.01.29 설정, 전세금 140,000,000원으로 표시되나, 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸 처리됩니다. 임차인 보증금은 미상으로 표시되어 있어 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.142억은 실거래 평균의 68.8%
같은 단지 센텀롯데캐슬아파트, 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 311,416,666원, 최저는 274,000,000원, 최고는 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 18 | 317,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 17 | 274,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 1 | 322,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 20 | 331,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 11 | 316,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 8 | 293,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 18 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 311,416,666원 |
현재 최저가는 214,200,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 기준도 214,200,000원입니다. 이는 실거래 평균의 68.8%입니다. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로, 시세 비교 기준은 최저가와 인수액을 합친 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 154,800,000원 | 8,801,200원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사그린조이 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 전세권 · 김종호 | 140,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 이태곤 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 11,300,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
총 채권액 657,700,000원 중 예상 배당은 210,401,200원, 미배당은 447,298,800원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 447,298,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 510,659,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 555,011,412원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 “미배당이 얼마냐”보다 “낙찰가가 실거래 대비 어느 수준이냐”에 맞춰야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 소재 인지중학교 서측 인근, 주변은 아파트단지, 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 단지. 센텀롯데캐슬아파트는 총 13개동 1,198세대로 구성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 중 제6층 제601호이며, 사용승인일은 2004.10.27입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역 등이 표시되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 최저가 214,200,000원 + 인수 0원 = 실질취득 214,200,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 김종호는 대항력 없음으로 표시되지만 보증금은 미상입니다. 배당요구일 2025.06.26 및 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 말소 확인. 을구 9번 전세권은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리됩니다. 등기부 원본에서 말소 대상 여부를 다시 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 확인되므로 대항력 인수는 없더라도 인도명령, 명도협의, 이사비 협의 가능성을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — 가격은 좋다, 원본 확인은 더 중요하다
이 사건은 현재 최저가가 실거래 평균의 68.8%까지 내려왔고, 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격과 권리 구조만 놓고 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 다만 보증금 미상 임차인, 국세·지방세 압류 3건, 후순위 대규모 미배당이 함께 보입니다. 결론은 단순합니다. 실질취득가 기준 가격 메리트는 충분하지만, 임차인·세금·말소대상 권리의 원본 대조를 끝낸 뒤에만 입찰해야 합니다.
