부산지방법원 2025타경5259. 문현금융단지 아이에프씨부산 복합시설 1층 오슬로파크 168호입니다. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설(쇼핑센터)이고 현재 공실입니다. 더 중요한 현황은 168호가 인접한 169호~171호와 벽체로 구분되지 않은 상태라는 점입니다. 일반적인 독립 점포처럼 호별 경계가 명확한 상태를 전제로 접근하기보다, 현장 경계와 사용 가능 범위를 직접 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 출발점은 2019.01.28. 설정된 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 477,400,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류 1,500,000,000원, 부산광역시 남구 압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5259 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 1층 아이에프씨부산오슬로파크168호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설(쇼핑센터) · 공실 |
| 건물 위치 | 49층 건물 내 1층 아이에프씨부산오슬로파크 168호 |
| 소유자 | 박종원 · 2019.01.28. 소유권이전 등기 · 거래가액 667,180,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 225,351,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 477,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제가 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.01.28. 경남은행 근저당을 기준으로 이후의 중소기업은행 가압류와 두 건의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 2023.05.25. 경남은행이 개시했던 임의경매는 2025.01.14. 취하되어 2025.01.17. 말소됐고, 현재 경매는 2025.04.28. 다시 개시된 건입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 657,000,000원, 현재 최저매각가는 225,351,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 225,351,000원 | 34.3% | 1,756,003,914원 |
| 4회 유찰 시 | 157,745,700원 | 24.01% | 1,822,662,740원 |
| 5회 유찰 시 | 110,421,990원 | 16.81% | 1,869,323,918원 |
③ 예상배당표 (매각가 225,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,954,914원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 477,400,000원 | 221,396,086원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,351,000원 가정 시 집행비용 3,954,914원을 제외한 221,396,086원이 경남은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 1,977,400,000원에 대한 미배당액은 1,756,003,914원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(쇼핑센터)이며 현재 공실입니다. 사건 용도 표시는 도시형생활주택입니다.
- 오픈상가. 현장조사 당시 168호는 인접 169호~171호와 벽체 구분이 없는 상태입니다.
- 입지. 부산국제금융센타 북측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 대형판매시설, 금융기관 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도 2호선 국제금융센타·부산은행역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조의 49층 건물 내 1층이며 공동 위생·급배수·에스컬레이터·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 광대로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 4,386,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 168호와 169호~171호 사이의 벽체가 없는 상태이므로 현장에서 호실별 경계와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 판매시설(쇼핑센터) 이용상태가 함께 확인되므로 실제 이용·임대 계획에 앞서 관련 공부와 현황을 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 임대관계보다 실제 점포 상태와 즉시 사용 가능 여부를 먼저 점검해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 시세 비교 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 2019.01.28. 경남은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 전 최신 등기와 매각서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.01.28. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 현황에서 올라갑니다. 감정가 657,000,000원이 3회 유찰 후 225,351,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가가 없고, 현황은 공실 판매시설이며 인접 169호~171호와 벽체가 없는 오픈상가입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단”이 맞습니다.
