부산지방법원 2025타경5259. 부산 남구 문현동 문현금융단지 내 아이에프씨부산 오슬로파크 168호입니다. 감정가 657,000,000원, 현재 최저매각가는 157,746,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 할인이 적용된 경매물건처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 판매시설이라는 용도와 실제 독립 사용이 가능한 공간인지에 있습니다.
등기상으로는 2019년 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 중소기업은행 가압류와 남구·국세 압류, 임의경매개시결정 등이 이어진 구조입니다. 기존 경매가 취하된 이력도 있으며, 현재는 경남은행에서 채권을 양수한 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사가 경매를 신청한 것으로 등기돼 있습니다. 일반적인 후순위 권리 말소 구조는 비교적 명확합니다.
반면 감정평가와 매각물건명세서에는 판매시설(쇼핑센터), 공실, 인접 호실과 벽체 구분 없는 상태가 명시돼 있습니다. 따라서 권리의 소멸 여부뿐 아니라 개별 호실의 경계, 출입·점유 가능성, 상가 관리규약 및 매각 후 이용 가능성을 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 1층 아이에프씨부산오슬로파크 168호 도로명주소: 부산광역시 남구 전포대로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 도시형생활주택 감정평가 및 매각물건명세서: 판매시설(쇼핑센터) · 현재 공실 |
| 건물 현황 | 49층 복합시설 내 1층 · 철골철근콘크리트구조 등 · 외벽 인조석 및 강화유리 마감 · 바닥 타일 마감 |
| 호실 구획 | 인접 169호~171호와 벽체 구분 없는 오픈상가 |
| 소유자 | 박종원 (단독소유 · 2019.01.28 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 667,180,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 157,746,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사경남은행) |
| 청구금액 | 477,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.28 경남은행 근저당권 · 채권최고액 477,400,000원 |
| 점유 / 임대 | 현황 공실 · 임대관계 미상 · 조사상 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 경남은행 근저당
이 물건의 말소기준권리는 2019.01.28 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 477,400,000원입니다. 이후 발생한 중소기업은행 가압류, 부산광역시 남구 압류, 국세 압류, 현재의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권은 등기 순서와 실제 배당 우선순위가 반드시 일치하는 것은 아니므로 법정기일 및 당해세 여부를 별도로 살펴야 합니다.
2018년 생보부동산신탁 명의로 보존등기된 이력이 있지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2019년 박종원 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 현재 소유권은 박종원 단독소유로 표시돼 있습니다.
2023.05.25 경남은행의 임의경매개시결정은 2025.01.14 취하돼 2025.01.17 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 분석 대상인 2025타경5259 사건은 2025.04.28 새로 개시된 경매입니다. 과거의 취하된 경매와 현재 사건은 구분해야 합니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 저평가를 뜻하지는 않는다
최저매각가는 감정가 657,000,000원에서 157,746,000원으로 낮아졌습니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 약 24% 수준입니다. 다만 최근 실거래가를 통한 직접적인 시세 비교가 확인되지 않기 때문에, 이 할인율을 그대로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
과거 소유권이전등기에는 거래가액 667,180,200원이 기재돼 있습니다. 그러나 이는 현재 거래 가능한 가격을 입증하는 자료가 아닙니다. 따라서 감정가나 과거 거래가액보다 현재 같은 복합시설 내 판매시설의 실제 거래·임대수요와 독립 호실의 활용 가치가 입찰가격 판단의 핵심입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 157,746,000원 | 24% | 1,822,662,444원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,422,200원 | 17% | 1,869,323,711원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,295,540원 | 12% | 1,901,895,780원 | 0원 |
각 회차의 매각가·채권 미배당·인수액을 비교한 추정 시나리오입니다. 향후 회차는 유찰되는 경우의 가정이며, 실제 진행 결과를 뜻하지 않습니다. 미배당금은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 그대로 승계하는 채무가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,008,444원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 477,400,000원 | 154,737,556원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,977,400,000원 | 154,737,556원 |
현재 최저가 157,746,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 3,008,444원을 공제한 154,737,556원이 경남은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 중소기업은행 가압류 채권 1,500,000,000원에는 배당이 발생하지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔액도 없습니다.
예상 채권 미배당 총액은 1,822,662,444원입니다. 다만 이 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수금은 0원이므로, 별도 취득비용 등을 제외한 실질취득 금액은 최저가 낙찰을 가정할 때 157,746,000원입니다.
본 배당표는 채권최고액·가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 부산광역시 남구 및 국세 압류와 관련된 실제 조세채권액·법정기일, 당해세, 우선변제 사항은 배당액에 반영되지 않았습니다. 현재 경매 신청인은 경남은행의 채권 양수인으로 표시돼 있으므로 실제 배당권자와 채권승계 관계도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 부산국제금융센타 북측 인근의 문현금융단지 아이에프씨부산 복합시설입니다. 주변에는 공동주택·오피스텔·대형판매시설·금융기관·근린생활시설 등이 혼재합니다. 업무·상업시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도 2호선 국제금융센타·부산은행역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 49층 복합시설 내 1층 판매시설로, 공동 위생설비·급배수설비·에스컬레이터·승강기설비 등이 있습니다. 오슬로파크 168호의 현황은 공실이며, 인접 169호~171호와 벽체 구분이 없습니다.
- 도로. 대상 부지 북동측과 북서측이 각각 광대로에 접합니다. 감정평가상 차량 접근이 가능하며, 토지는 대체로 평탄한 상업·업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 문현혁신도시지구의 제1종지구단위계획구역 등으로 표시돼 있습니다. 광로2류 접합 및 시가지조성사업지역 등의 사항도 확인됩니다. 공시지가는 4,386,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다. 다만 오픈상가 구획 문제는 법적 위반 여부와 별도로 독립 사용과 임대·매각에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 업무·상업시설이 혼재한 입지라는 장점은 있으나, 실제 매각대상은 공실 상태의 개별 판매시설입니다. 4회 유찰 이력과 벽체 미분리 상태를 고려하면 아파트처럼 표준화된 가격과 수요를 기대하기 어렵습니다. 실제 상가 거래·임대사례를 통한 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 판매시설 용도 확인. 도시형생활주택으로 표시된 사건 분류와 매각물건명세서·감정평가에 기재된 판매시설 이용상태를 대조하세요. 건축물대장 전유부의 정확한 용도와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 인접 호실 경계 확인. 168호와 169호~171호 사이에 벽체가 없으므로 집합건축물대장 도면·등기된 전유부분 범위·현장 경계를 대조하세요. 독립적인 내부 구획이 가능한지도 확인해야 합니다.
- 실제 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인하고, 인접 호실 이용자와의 점유 경계도 점검하세요.
- 현재 거래가격 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만 보고 응찰하지 마세요. 동일 복합시설 또는 비교 가능한 판매시설의 최근 거래가격, 실제 임대료와 공실 상황을 확인해야 가격 메리트 판단이 가능합니다.
- 유찰 이력 분석. 이미 4회 유찰됐습니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 것보다 왜 현재 가격대에서도 매각되지 않았는지, 물건의 독립성·수익성·활용 조건을 함께 살펴야 합니다.
- 관리비와 상가 운영비. 공실 기간의 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비의 승계 가능성, 매수 후 유지비용 등을 관리주체에 확인하세요.
- 조세채권 확인. 부산광역시 남구와 국세 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별도로 조세의 법정기일·당해세 여부가 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 채권승계 관계 확인. 근저당권 설정 당시 권리자는 경남은행이지만 현재 경매 신청채권자는 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사입니다. 채권양도·승계 및 경매절차상 권리관계를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 최종적으로 대조하세요. 입찰 전 매각조건 및 특별매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 24% ≠ 시세 대비 24%”
부산 IFC 오슬로파크 168호는 감정가 657,000,000원에서 157,746,000원까지 최저가가 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당 이후 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사상 임차인도 없어 권리상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 권리관계만 보면 상대적으로 단순한 편입니다.
그러나 투자 판단에서는 다른 문제가 더 큽니다. 이 물건은 현재 공실인 쇼핑센터 판매시설이며, 인접 호실과 벽체가 구분되지 않은 오픈상가입니다. 실제 독립 사용이 가능한지, 이용 경계가 어디인지, 상가의 매수·임차 수요가 얼마나 있는지가 중요합니다.
특히 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 최저가 157,746,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 4회 유찰 이력도 고려해야 합니다. 원본 확인을 통해 공간의 독립성, 현재 거래가격 및 임대수익을 검증하기 전까지는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 가격과 환금성은 보류입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실보다, 이 개별 판매시설을 실제로 얼마에 활용하고 다시 매각할 수 있는지가 입찰 여부를 결정해야 합니다.
