부산지방법원 2025타경5265. 해운대구 송정동 ‘조희바다풍경’ 제1동 7층 703호, 전용 57.08㎡ 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가 256,000,000원에서 1회 유찰된 179,200,000원입니다. 실거래 평균 253,780,833원과 비교하면 수치상으로는 70.6% 수준까지 내려온 상태입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 낮아졌는가”보다 “그 가격 외에 떠안는 금액이 있는가”입니다.
임차인으로 노은호 씨가 확인되지만, 전입일은 2024.10.21이고 데이터상 말소기준일은 2022.04.06입니다. 그래서 대항력은 없음으로 처리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력이 없는 임차인이라도 배당요구·명도·점유관계는 실제 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5265 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 137-7 조희바다풍경주건축물제1동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.08㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 중 7층 |
| 소유자 | 김수정 (2022.08.22. 거래가 300,375,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 21,113,607원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 처리
데이터상 말소기준은 2022.04.06. 갑구 3번 압류로 산정되어 있습니다. 이후 주식회사대신투자대부 근저당, 김수정 소유권이전, 하나은행 근저당, 여러 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 갑구 3번 압류에는 2022.05.24. 해제 말소 내역도 함께 있으므로, 입찰 전 등기부 원본에서 말소기준권리와 세금 압류의 실제 배당 순위를 반드시 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노은호 | 미상 | 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 산정불가 승계 아님 |
노은호 씨는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 다만 전입일이 데이터상 말소기준 이후라 대항력은 없고, 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 산정됩니다. 보증금·확정일자 미상이므로 우선변제 가능액은 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아니므로, 실질취득가는 최저가 179,200,000원 + 인수 0원, 즉 179,200,000원입니다. 조희바다풍경 동일 면적대 실거래 12건 평균은 253,780,833원이고, 데이터의 최저가 대비 시세 비율은 70.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 57.08㎡ | 7 | 295,570,000원 |
| 2022.09 | 57.08㎡ | 9 | 276,340,000원 |
| 2022.08 | 57.08㎡ | 10 | 300,380,000원 |
| 2022.08 | 57.08㎡ | 7 | 300,380,000원 |
| 2022.07 | 57.08㎡ | 14 | 300,380,000원 |
| 2022.07 | 56.85㎡ | 3 | 254,520,000원 |
| 2022.07 | 56.85㎡ | 6 | 254,520,000원 |
| 2022.06 | 57.08㎡ | 8 | 300,380,000원 |
| 2022.05 | 57.08㎡ | 9 | 276,400,000원 |
| 2021.11 | 57.08㎡ | 7 | 159,500,000원 |
| 2021.11 | 57.08㎡ | 8 | 163,500,000원 |
| 2021.11 | 57.08㎡ | 9 | 163,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 253,780,833원 |
숫자만 보면 실질취득가 179,200,000원은 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 표본 거래는 2021.11~2023.01에 집중되어 있고, 거래 최저가 159,500,000원과 최고가 300,380,000원의 차이가 큽니다. 32세대 소규모 단지라 환금성은 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,308,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대신투자대부 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 220,000,000원 | 75,891,200원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 | 23,494,056원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 19,545,938원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,470,079원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,456,378원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 8,836,426원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 21,113,607원 | 0원 |
| 11. 갑구 11-1번 가압류 · - | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 431,916,484원 중 예상 배당은 175,891,200원, 미배당은 256,025,284원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정동 행정복지센터 서측 인근, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산 광역전철 동해선 송정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.08.22. 사용승인, 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 7층 703호입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·천정매립형 시스템 냉방·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 토지면적은 487.5㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·방화지구가 포함됩니다.
- 환금성. 조희바다풍경은 32세대, 동일 면적 거래 12건의 평균은 253,780,833원입니다. 단지 규모가 작고 거래 시점이 2021.11~2023.01에 몰려 있어 최근 매수층 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득가는 179,200,000원입니다. 매수인 인수 0원이라 최저가와 같습니다.
- 임차인 원본 확인. 노은호 씨는 대항력 없음으로 산정되지만, 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 후순위 채권 다수가 0원 배당입니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니지만, 이해관계인 점유·명도 협의 변수는 점검해야 합니다.
- 거래시점 보정. 실거래 평균은 253,780,833원이지만 표본은 2021.11~2023.01입니다. 2026.06.29 입찰 전 현장 호가와 최근 매물 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 포인트는 선명하다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 사실상 고정시키는 인수형 경매가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득가는 179,200,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 실거래 평균 대비 70.6%라는 수치도 나쁘지 않습니다. 다만 보증금·확정일자 미상 임차인, 국세·지방세 압류 4건, 후순위 미배당, 32세대 소규모 단지의 환금성까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 대체로 안전, 가격은 검토권, 원본 확인은 필수입니다.