부산지방법원 2025타경5268. 부산 기장군 정관읍 모전리 ‘이지더원3차’ 312동 803호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.10.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김규섭의 전입신고일은 2024.03.29로 말소기준권리보다 뒤라, 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다.
가격 면에서는 신건이 아닙니다. 감정가 323,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 226,100,000원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 12건 실거래 평균이 325,291,666원이므로, 현재 최저가는 시세 평균의 69.5%입니다. 권리상 인수액이 0원으로 정리되는 만큼, 이 물건의 핵심은 “후순위 미배당이 낙찰자에게 넘어오느냐”가 아니라 임차인 보증금 미상 부분과 명도·원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 730 이지더원3차아파트 312동 8층803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 지상18층 312동 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 김정희 (2015.10.19. 거래가 231,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 180,950,820원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.10.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 과거 2024.07.09 임의경매개시결정은 2025.02.24 취하로 말소되었고, 현재 사건은 2025.04.28 임의경매개시결정에 따른 진행입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규섭 | 주거 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리인 2019.10.23보다 뒤인 2024.03.29이므로, 데이터상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트
같은 단지(이지더원3차, 1,035세대·2015.03.30 사용승인) 동일면적 84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 325,291,666원, 최저는 310,000,000원, 최고는 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 13 | 327,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 18 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 333,500,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 15 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 325,291,666원 |
현재 최저가 226,100,000원은 실거래 평균 325,291,666원보다 낮고, 데이터상 시세대비 69.5%입니다. 감정가 323,000,000원은 실거래 평균과 거의 맞닿아 있지만, 1회 유찰로 가격 구간이 크게 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,965,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 최일출 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 제이와이에셋대부주식회사 | 126,000,000원 | 7,134,600원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 최일출 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 213,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 716,600,000원 중 222,134,600원이 배당되고, 미배당은 494,465,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전중학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조/평지붕 지상18층 312동 건물 내 8층 803호이며, 사용승인일은 2015.03.30입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 및 지역난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 표시되며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
- 환금성. 이지더원3차는 1,035세대 단지이고 최근 동일면적 실거래 12건이 제시되어 거래 참고 표본이 충분합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 미상 확인. 김규섭의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음 판단과 별개로 원본 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 주거 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의, 명도 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 226,100,000원은 실거래 평균의 69.5%입니다. 단, 응찰 경쟁이 붙으면 실거래 평균과의 안전마진이 얼마나 남는지 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 확인. 데이터상 채권총액 716,600,000원, 미배당 494,465,400원입니다. 후순위 미배당 자체는 매수인 인수로 표시되지 않지만, 권리 원본과 배당요구 종기를 대조하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소에 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 있지만, 임차인 원본 확인이 열쇠
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 인수형 물건이 아닙니다. 데이터상 임차인 김규섭은 말소기준권리 이후 전입했고 배당요구도 접수되어, 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 226,100,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 최근 동일면적 실거래 평균 325,291,666원의 69.5%라 가격 매력은 있습니다. 다만 보증금 미상 임차인이 실제 점유자로 남아 있으므로, 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 매력, 단 임차인 원본 확인 후 입찰입니다.
