387,590,000원
부산지방법원 2025타경5281. 부산 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층 106호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 판매시설(상점, 상호: 시랑리분식)이며 기준시점 현재 영업종료 알림판이 부착돼 있습니다. 등기상 소유자는 정지원이고, 2021년 4월 16일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 등기상 거래가액은 1,212,753,300원입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2021년 4월 16일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 1,094,500,000원이 말소기준이고, 이후 부산신용보증재단 가압류 59,500,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층106호 · 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 판매시설(상점, 상호: 시랑리분식) |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 제1층 제106호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 정지원 · 소유권이전 접수 2021.04.16 · 거래가액 1,212,753,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 387,590,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) / 1,000,949,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.04.16 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,094,500,000원이고 채무자는 정지원입니다. 그 뒤 2024.08.19 부산신용보증재단의 가압류 59,500,000원이 등기됐고, 2025.04.28 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,130,000,000원, 현 회차 최저매각가는 387,590,000원입니다. 현재 시나리오는 3회 유찰·감정가 34%로 표시돼 있습니다. 금액 자체는 크게 낮아졌지만, 등기상 과거 거래가액 1,212,753,300원은 2020년 7월 19일 매매 원인에 따른 값이므로 현재 시세를 그대로 대체하는 기준으로 쓰기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 현재 판매시설의 실제 임대·영업 상태, 예상 임대료와 공실 가능성, 동일 건물 및 인근 상가의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다. 특히 3회 유찰이라는 사실 자체는 시장에서 감정가 수준의 수요가 약했다는 신호로 볼 수 있으므로, 단순 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,226,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,094,500,000원 | 381,363,740원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,154,000,000원 중 381,363,740원이 배당되고, 미배당은 772,636,260원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설(상점, 상호: 시랑리분식)로 이용 중이며 기준시점 현재 영업종료 알림판이 부착돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 8차선, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지이며 판매시설 및 주차장 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,840.9㎡, 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 속하며 대로3류·중로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 영업종료 상태 확인. 판매시설로 이용됐고 영업종료 알림판이 부착돼 있으므로 현재 영업 여부와 공실 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 상가 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 현 회차 387,590,000원, 4회 유찰 시 271,313,000원, 5회 유찰 시 189,919,100원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 유찰이 늘수록 채권 미배당도 커집니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정의 등기 상태, 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 별개다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰 끝에 최저가가 387,590,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 감정 이용상태는 판매시설, 임대관계는 미상이고, 기준시점에는 영업종료 알림판도 부착돼 있습니다. 결국 이 사건은 권리 인수는 낮지만 점유·임대수익·환금성을 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 추가 검증이 필요한 구조입니다.
