부산지방법원 2025타경5281. 부산 기장군 기장읍 시랑리의 스타테라스 1층 106호입니다. 현재 소유자는 정지원이며, 2021년 4월 16일 소유권이전 당시 등기에 기재된 거래가액은 1,212,753,300원입니다. 같은 날 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 1,094,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 부산신용보증재단의 가압류가 추가됐고, 경남은행을 양도인으로 하는 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 24.01%까지 낮아졌지만, 그 자체가 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

특히 이 물건은 표기상 도시형생활주택으로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용은 판매시설(상점)입니다. 매각물건명세서에도 판매시설로 이용 중이라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트의 가격이나 임대수익 구조를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 명확하다

권리의 기준점은 2021년 4월 16일 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

최초 케이비부동산신탁주식회사 명의로 이루어진 신탁 관련 소유권보존등기는 이후 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 정지원이며, 신탁이 현존하는 인수권리로 표시된 상태는 아닙니다.

따라서 등기상 인수권리 소멸과 실제 점유·명도 위험 해소는 구분해야 합니다. 전자는 비교적 명확하지만, 후자는 현장조사와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

② 가격·회차 비교 — 감정가 24.01%가 곧 시세 24.01%는 아니다

현재 최저매각가 271,313,000원은 감정가 1,130,000,000원의 24.01%입니다. 상당한 폭의 유찰이 이루어진 것은 사실입니다. 그러나 해당 물건의 최근 실거래가와 시장의 거래 흐름을 확인하지 못한 상태에서 이 가격을 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

특히 실제로는 판매시설로 이용된 물건이므로 일반 주거용 부동산보다 영업용 공간으로서의 수요, 점포의 이용 가능성, 임대수익 실현 가능성, 재매각 시 매수층을 따로 살펴봐야 합니다. 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.

5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 인수액 0원은 현재 파악된 등기상 권리와 배당 가정에 따른 수치로, 미확인 점유·임차관계에 따른 위험까지 보증하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,313,000원 가정)

총 배당액에는 추정 집행비용 4,598,382원이 포함되어 있습니다. 채권액 합계 1,154,000,000원은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 모의배당 기준이며 확정채무 총액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 확정채권액, 권리승계, 배당요구, 당해세 및 법정 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,598,382원을 제외한 266,714,618원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 부산신용보증재단의 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

그 결과 채권자 측 총 미배당액은 887,285,382원입니다. 다만 이는 채권자 입장에서 회수하지 못하는 금액으로, 매수인이 별도로 지급해야 하는 인수액 887,285,382원을 의미하지 않습니다. 현재 등기상 권리 소멸을 전제로 한 매수인 인수 예정액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 공동주택 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 8차선, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접합니다. 점포 접근성은 확인되지만 실제 영업성과와 유동인구를 보장하는 것은 아닙니다.
• 건물 구조. 2020.12.17 사용승인된 철골철근콘크리트합성구조 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감 등이 적용됐으며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 1층 106호는 판매시설인 상점으로 이용됐으며 상호는 시랑리분식입니다. 감정평가 기준시점 영업종료 알림판이 부착되어 있었습니다. 실제 공실 여부와 내부 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역 및 지구단위계획구역에 속하고 관광단지에 포함됩니다. 토지 지목은 주차장, 이용상황은 상업용이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다. 대로3류 및 중로2류 도로와 접합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 도시형생활주택이라는 물건 분류와 실제 판매시설 이용 현황을 고려해 건축물대장상 해당 호실의 법적 용도를 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 판매시설의 환금성은 실제 용도, 임대수요, 상권, 영업 가능성에 따라 좌우됩니다. 이 물건은 네 차례 유찰된 상태이므로 단순히 감정가 대비 저가라는 이유만으로 재매각이 쉽다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본 확인을 통해 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 임대차계약이 있는지, 영업종료 후 인도가 가능한지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 판매시설 이용이라는 기재 외에 임차인 대항력, 배당요구, 특별매각조건, 매수인 인수사항이 기재되어 있는지 최종 원본을 확인해야 합니다.
• 법적 용도 대조. 도시형생활주택 분류와 판매시설 이용 현황을 건축물대장 및 관련 허가 서류와 대조하고, 예정하는 용도로 적법하게 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 현재 최저가 271,313,000원이 적정한지 판단하려면 유사한 판매시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 가능성 및 관리비를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 채권승계 확인. 경남은행 근저당권과 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사 사이의 채권양도 및 배당관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 조사. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도요금 정산, 시설 복구비 및 영업시설 철거 여부를 확인해야 합니다. 권리상 인수액 0원과 실제 부대비용 0원은 다릅니다.
• 자금계획 수립. 현재 최저가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 시설 정비비와 실제 이용 목적에 맞춘 자금계획을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 가정 최저가 189,919,100원, 6회 유찰 가정 최저가 132,943,369원도 가격 판단 참고자료일 뿐입니다. 가격이 더 내려가더라도 시장가치와 환금성은 독립적으로 검증해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “24.01%까지 떨어졌다”와 “시세보다 싸다”는 다르다

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 경남은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 현재 배당 가정상 매수인 인수 예정액은 0원입니다. 채권자들이 887,285,382원을 회수하지 못하는 계산이 나오지만, 그 채권 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

그럼에도 투자 판단은 신중해야 합니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 낮아졌지만, 최근 실거래가격과의 비교가 확보되지 않은 상태이므로 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 또한 실제 이용은 판매시설이고 임대관계가 미상인 데다 네 차례 유찰이 이어졌습니다. 권리상 소멸 구조가 명확하다는 사실만으로 실제 취득과 재매각의 위험까지 해결되는 것은 아닙니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 인수 부담이 제한적인 구조라는 장점이 있지만, 점유·용도·시세 검증이 끝나기 전에는 입찰 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 현 단계에서는 저가 낙찰 기대보다 실질 사용 가능성과 시장가치를 확인하는 것이 우선입니다.