서울중앙지방법원 2024타경105561. 소유자는 한상은이고, 말소기준권리는 2018.02.05 접수된 관악신용협동조합 근저당권 채권최고액 312,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정, 관악구 압류, 국세 압류, 김지희·곽동훈의 주택임차권등기가 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 “인수 0원”을 “안전한 물건”과 같은 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 이 사건은 등기상 권리보다 구분건물의 실제 이용형태와 경계가 훨씬 중요합니다. 감정평가 내용에 따르면 공부상 사무소인 부분이 현황상 다세대주택으로 이용되고 있고, 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 경계벽을 허문 뒤 여러 호수로 나누어 사용하고 있어 정확한 경계침범 여부와 세대별 범위를 확인하려면 측량 등이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경105561 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현7길 51, 지1층비01호 (남현동,한샘타운) |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 표시 · 공부상 일부 사무소 · 현황 다세대주택(도시형생활주택) |
| 대상 면적 | 103.73㎡ |
| 소유자 | 한상은 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 160,153,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권 청구액 | 1,211,054,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준일은 2018.02.05입니다. 확인된 실제 임차인은 19명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입도 김열규의 2018.02.14로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 임차인 전부가 전입일 기준으로 대항력 없음에 해당하며, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 19명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염동열 | 2022.11.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송준혁 | 2023.03.21 | 미상 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안기빈 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조성 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김열규 | 2018.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 류다운 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 2024.06.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김우현 | 2022.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최낙원 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김미라 | 2019.04.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김상윤 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이소현 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김진혁 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김범규 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김정규 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강건 | 2022.01.27 | 미상 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김원준 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박성수 | 2021.12.22 | 미상 | 미상 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김지희 | 2018.06.05 | 2018.06.05 | 17,000,000원 | 2022.01.18 | 없음 | 후순위 | 0원 |
| 곽동훈 | 2021.04.02 | 2021.04.02 | 50,000,000원 | 2023.04.18 | 없음 | 후순위 | 0원 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 우선변제 여부는 확정할 수 없으나, 전입일 자체는 모두 2018.02.05 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력에 의한 매수인 승계 위험과 우선변제 여부는 구분해서 보아야 합니다.
③ 현황 리스크 — 이 물건의 진짜 난점
| 구분 | 현황 |
|---|---|
| 지1층 비01호 | B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06(창고) 총 6개 호수로 이용 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 표시 있음 |
| 공부상 용도 | 사무소 |
| 현황 이용 | 다세대주택(도시형생활주택) |
| 경계 확인 | 경계벽 훼손·경계침범·세대 범위에 측량 등 필요 |
따라서 이 물건은 일반적인 “등기부 확인 → 임차인 확인 → 입찰가 산정” 순서만으로는 부족합니다. 낙찰 후 실제 사용·복구·명도·임대 운영에 직접 영향을 줄 수 있는 물리적 경계와 현황 적법성을 먼저 확인해야 합니다. 특히 지하층 한 구분건물이 6개 호수로 나뉘어 있고 실제 전입자가 다수 존재하므로, 단순한 공실 또는 단일 세대 물건으로 접근할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,042,142원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 312,000,000원 | 157,110,858원 |
| 근저당 미배당 | 312,000,000원 | 154,889,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 관악신용협동조합 근저당 배당에 사용되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 41% 할인만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저매각가는 160,153,000원으로 감정가 391,000,000원의 약 41% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 4회 유찰됐고, 같은 한샘타운 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회, 낙찰률은 13.04%로 집계되어 있습니다.
현 시점의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 160,153,000원입니다. 추가로 5회 유찰 시 매각가는 128,122,400원, 6회 유찰 시 102,497,920원으로 낮아집니다. 그러나 유찰이 반복되는 이유가 단순 가격 문제인지, 현황·명도·구분경계·위반건축물 문제에 대한 시장의 회피인지 분리해서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 사당역 지하철 2호선·4호선이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 규모. 한샘타운은 9세대이고 사용승인일은 2017.08.16입니다.
- 환금성. 지하층, 소규모 집합건물, 현황 분할, 위반건축물 표시가 동시에 존재해 일반적인 정형 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. B01~B06의 실제 경계와 공부상 전유부분 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 경계벽 변경 부분의 원상복구·사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 실제 임차인 19명의 현재 점유 호실과 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 보증금 미상 임차인은 대항력은 없더라도 배당·명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매수신청보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
- 절차 이력. 2026.06.09 최고가매수신고인 관련 이의신청각하결정 발송 이력이 있으므로 현재 매각절차와 이전 최고가매수신고 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·건축물현황도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현황 정리 비용이다
이 사건의 권리분석만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2018.02.05 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 19명 모두 그 이후 전입이므로 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안지 않습니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 160,153,000원입니다.
그러나 물건의 난도는 권리표 밖에서 올라갑니다. 지하층 하나의 구분건물이 B01~B06으로 나뉘어 사용되고, 공부상 사무소와 실제 주거 이용이 다르며, 위반건축물 표시와 경계침범 가능성까지 확인 대상으로 남습니다. 4회 유찰은 단순히 “싸질 만큼 싸졌다”는 신호로만 해석할 것이 아니라, 시장도 이 비정형성을 가격에 반영하고 있을 가능성을 염두에 둬야 합니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현황·명도·복구 리스크는 높은 유형입니다.
