서울중앙지방법원 2024타경119034. 관악구 봉천동 해주빌 6층 602호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 현재 최저매각가는 119,808,000원으로 감정가 234,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 권리구조의 핵심은 최저가가 아니라 2019년 등기된 조윤재의 주택임차권입니다. 조윤재는 2017.09.06 전입·점유, 2017.08.16 확정일자, 보증금 230,000,000원이고, 말소기준인 2021.11.29 국의 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 나타납니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,477,312원을 제외한 117,330,688원이 조윤재에게 배당되고, 남는 보증금 112,669,312원은 매수인이 인수합니다. 즉 최저가 119,808,000원과 인수액을 합친 실질취득은 232,477,312원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 조윤재의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총 부담은 계속 보증금 230,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경119034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 국회단지7길 11, 6층602호 (봉천동,해주빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 지상6층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 119,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 286,176,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 위반건축물 | 6층 602호 17㎡ 조립식패널조 공동주택 등재 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.11.29 국의 압류입니다. 이후의 관악구 압류와 2024.09.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 을구 1번 조윤재의 주택임차권은 2019.09.23 등기됐고 전입·점유는 2017.09.06, 확정일자는 2017.08.16입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조윤재 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.09.06 2017.08.16 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 112,669,312원 인수 |
| 송희주 | 2019.11.01 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
송희주는 2019.11.01 전입했고 배당요구는 2024.10.17 접수됐습니다. 전입일 자체는 2021.11.29 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 유무와 구체적 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 조윤재의 112,669,312원만 계산해 끝낼 사안이 아니라, 송희주의 임대차 금액·점유관계까지 확인해야 최종 인수액이 확정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제공된 거래자료의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 335,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 278,750,000원이고 거래범위는 220,000,000원~335,000,000원입니다. 다만 이 거래자료는 전용 35.69㎡이고 본건 비교대상 면적은 23.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 119,808,000원만 최근 평균의 35.8%라고 보고 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 35.69㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2023.11 | 35.69㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.11 | 35.69㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 35.69㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.69㎡ | 1건 | 335,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래보다 28.8% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건뿐이고 면적도 본건과 맞지 않으므로, 이 수치만으로 본건의 적정가를 직접 산정할 수 없습니다. 이 사건에서 확실한 숫자는 현재 최저가 119,808,000원이 아니라 조윤재 인수액을 합친 232,477,312원이 최소한의 실질 부담이라는 점입니다. 송희주 관련 금액이 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,477,312원 |
| 1. 임차인 조윤재 보증금 | 230,000,000원 | 117,330,688원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 286,176,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조윤재가 배당으로 받지 못하는 112,669,312원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 송희주의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 조윤재 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 119,808,000원 | 112,669,312원 | 232,477,312원 |
| 4회 유찰 시 | 95,846,400원 | 136,278,835원 | 232,125,235원 |
| 5회 유찰 시 | 76,677,120원 | 155,103,068원 | 231,780,188원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 은천초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 602호이며 난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 6층 602호 17㎡ 조립식패널조 공동주택이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 119,808,000원이 아니라 조윤재 인수액을 합친 232,477,312원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 보세요.
- 송희주 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완사항을 확인해야 합니다.
- 조윤재 배당액 재확인. 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 금액은 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표를 반드시 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 602호 17㎡ 조립식패널조 공동주택 등재 내용의 시정 여부·원상복구 부담을 확인하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고 공매취소공고에 따른 말소등기가 존재하므로 현재 상태를 원본으로 대조하세요.
- 시세표본 주의. 실거래 자료는 35.69㎡, 본건 비교대상은 23.27㎡로 면적이 맞지 않습니다. 최근 거래가 335,000,000원을 그대로 본건 시세로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·배당표를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 1.13억”이 먼저다
겉으로는 감정가 234,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 119,808,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 조윤재의 대항력 있는 보증금 230,000,000원이 먼저 존재합니다. 현재 배당으로 117,330,688원을 받고도 112,669,312원이 남아 매수인에게 승계되므로 실질취득은 232,477,312원입니다. 추가 유찰이 되어도 총 부담은 232,125,235원, 231,780,188원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
여기에 송희주가 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 열려 있고, 602호에는 17㎡ 위반건축물도 등재돼 있습니다. 실거래 자료 역시 본건과 면적이 맞지 않아 단순 가격비교로 안전마진을 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 1.20억”이 아니라 “확정된 실질취득 2.32억 + 미확정 임차위험”입니다. 권리와 물건상태가 모두 확인되기 전에는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
