서울중앙지방법원 2024타경124388. 신림역 북서측 인근의 태양오피스텔 3층 303호입니다. 감정가는 211,000,000원이고 현재 최저매각가는 168,800,000원입니다. 등기상 소유자는 김건회이며 2021.08.23 매매를 원인으로 2021.08.31 소유권을 취득했고 거래가액은 209,000,000원이었습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 “11회 유찰 할인”이 아닙니다. 임차인 함주희의 주민등록일·점유개시일이 2021.08.31이고 확정일자는 2021.07.26으로, 말소기준권리인 2023.04.26 관악구 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 임차인으로서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 168,800,000원을 기준으로 배당표상 부족액은 43,363,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124388 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 3층303호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.33㎡ · 지하1층 지상8층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,353,324원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 제거
말소기준권리는 2023.04.26 서울특별시관악구 압류입니다. 이후 2023.07.13 국 압류, 2023.09.12 임차권등기, 2024.05.10 관악구 압류, 2024.12.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일이 말소기준 이후라고 해서 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 함주희의 주민등록·점유는 2021.08.31로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함주희 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 | 2021.07.26 | 209,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 함주희는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로 현재 회차에서 보증금 전액을 받지 못하면 43,363,200원이 남습니다. 그러나 이번 사건은 2026.06.19 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수 0원*입니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 싸지만 거래 표본 시점은 오래됐다
태양오피스텔 전용 18.33㎡ 및 19.47㎡ 실거래 표본은 총 5건입니다. 평균 거래가는 217,800,000원, 최신 거래는 2021.11의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 168,800,000원은 최근12개월 평균으로 집계된 217,800,000원의 77.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 18.33㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 18.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 217,800,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가와 확약 반영 실질취득액 168,800,000원은 위 거래 평균보다 낮습니다. 그러나 제시된 실거래는 모두 2021년 거래입니다. 따라서 77.5%라는 비율을 그대로 현재 시세 할인율로 단정하기 어렵고, 특히 11회 유찰이라는 경매 이력 자체가 가격·환금성 검증이 필요하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 함주희 보증금 | 209,000,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,353,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 권리구조만 적용하면 임차인 미배당액은 43,363,200원이며 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 2026.06.19 확약서상 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어, 본 분석의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 총액은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 168,800,000원 | 43,363,200원 | 약 209,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 135,040,000원 | 76,650,560원 | 약 209,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 108,032,000원 | 103,280,448원 | 약 209,000,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 209,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 유찰 자체가 경제적 이익을 만드는 구조가 아닙니다. 다만 이번 사건은 해당 임차인에 대한 2026.06.19 확약이 있으므로 확약 반영 실질취득은 현재 매각가 168,800,000원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 3층 303호입니다. 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 입지. 신림역(지하철2호선·신림선) 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6-8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모·환금성. 태양오피스텔은 29세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.4회입니다. 본건은 11회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재되어 있는지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 함주희 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 관악구 및 국 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 5건은 2021년 거래입니다. 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인하지 않고 77.5% 수치만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·권리·상품성·기계식주차 등 오피스텔 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 관련 행정·등기 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 11회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 함주희 임차인은 주민등록·점유가 말소기준보다 빨라 원래는 대항력 있는 보증금 209,000,000원 임차인입니다. 현재 최저가에서는 배당 후 43,363,200원이 남고, 일반 구조라면 낙찰가를 더 낮춰도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 그러나 신청채권자가 2026.06.19 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 본건의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격만 보면 168,800,000원은 제공된 최근12개월 평균 217,800,000원의 77.5%이고 최신 거래 215,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 거래 표본은 모두 2021년입니다. 여기에 11회 유찰, 29세대 오피스텔, 평균 유찰 8.4회라는 사실이 겹칩니다. 결론은 “권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격·환금성은 별도 검증이 필요한 C등급 물건”입니다.
