서울중앙지방법원 2024타경124531. 신림동 태양오피스텔 6층 603호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자 김건회가 2021.08.23. 매매를 원인으로 거래가액 216,000,000원에 취득했고, 이후 2022.04.19. 농업회사법인주식회사알찬푸드 명의의 채권최고액 800,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 현재의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준권리 이후는 전부 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 김율희 1명은 2021.08.27. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2022.04.19. 말소기준 근저당보다 앞선 대항력을 갖습니다. 임차보증금은 216,000,000원이고 현재 가정 매각가에서 배당 후 남는 금액은 54,307,200원입니다. 그러나 이 사건에는 그 인수 위험을 뒤집는 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124531 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 6층603호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 11.76㎡ · 태양오피스텔 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.08.23. 매매 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,585,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 토지면적 379.8㎡ · 공시지가 7,009,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
핵심은 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김율희는 2021.08.27. 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.04.19. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김율희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.08.27 | 우선변제 확정 2021.08.27 · 배당요구 | 승계 없음 |
임차권등기는 2023.11.30. 이뤄졌지만, 그 등기 자체보다 중요한 것은 실제 전입·점유·확정일자가 2021.08.27.이라는 점입니다. 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있고, 일반 규칙에서는 매각대금으로 전액 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이번 사건은 확약서가 바로 그 부분을 해소합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점과 11회 유찰을 같이 봐야 한다
태양오피스텔의 제공 실거래 12건은 2022.01~2022.04 거래입니다. 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 164,800,000원은 제공된 최근12개월 평균의 75.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 김율희 보증금 | 216,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 230,585,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 김율희 보증금의 미배당액은 54,307,200원입니다. 그러나 2026.6.19.자 확약서가 제출돼 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 · 감정가 80% | 164,800,000원 | 54,307,200원 | 0원 | 164,800,000원 |
| 12회 유찰 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 86,805,760원 | 0원 | 131,840,000원 |
| 13회 유찰 · 감정가 51.2% | 105,472,000원 | 112,804,608원 | 0원 | 105,472,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 그 고리가 끊어져, 확약이 유효하게 반영되는 한 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일해집니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 태양오피스텔은 총 29세대이며, 대상 전용면적은 11.76㎡입니다.
- 준공. 사용승인 관련 제공 기준일은 2021.01.28입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 379.8㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 8.4회, 이 사건은 11회 유찰입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 김율희 명의 주택임차권등기는 2023.11.30. 접수돼 있으므로 확약에 따른 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 이 사건 11회, 건물 평균 8.4회 유찰이라는 수치는 가격 외의 환금성 문제를 점검해야 할 근거입니다.
- 실거래 시점. 제공 실거래 12건은 2022.01~2022.04 거래이므로 현재 가격 판단에서 그대로 확정 시세로 보지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 원문을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 “확약과 11회 유찰”이 핵심
표면만 보면 보증금 216,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험한 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 가정 배당에서는 54,307,200원이 미배당돼 일반 규칙이라면 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 2026.6.19.자 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 확약 반영 실질취득 164,800,000원이 제공 실거래 평균 218,250,000원의 75.5%라는 점만 보면 낮습니다. 그러나 실거래 최신 시점이 2022.04이고, 이 물건 자체가 11회 유찰, 건물 평균도 8.4회 유찰이라는 사실은 무시하기 어렵습니다. 결론은 권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격의 진짜 경쟁력은 반복 유찰의 원인과 현재 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
