서울중앙지방법원 2024타경124807. 서울 종로구 옥인동의 지하층1호 다세대주택입니다. 감정가는 162,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,914,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유관계입니다. 박선옥은 2017.03.30 전입했고, 말소기준은 2019.04.12 종로세무서장의 압류입니다. 다만 박선옥의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정해 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
특히 박선옥은 2024.12.06 강제경매를 신청한 채권자와 이름이 같습니다. 자료에는 이 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 실제 임차관계와 신청채권의 성격이 확인되기 전에는 보증금 인수 여부도 확정할 수 없습니다. 현재 최저가가 아무리 낮아도 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 옥인4길 2-3, 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 지하1층/지상4층 건물 내 지하층 제1호 |
| 비교면적 | 46.47㎡ |
| 소유자 | 박희중 · 2018.06.12 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 13,914,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1996.05.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2017년 전입과 2019년 말소기준
등기상 현재 말소기준은 2019.04.12 갑구 5번 압류입니다. 이후 2023.12.05 종로구 압류와 2024.12.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 남서울농업협동조합 근저당과 박희중 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선옥 | 2017.03.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 대상은 없고, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.6%보다 중요한 것은 ‘실질취득 미상’
비교대상 ‘신혼빌라’의 면적 일치 거래는 3건입니다. 전체 평균은 226,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 300,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 300,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 57.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 46.47㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 46.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 226,666,666원 |
현재 최저가 13,914,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 4.6%입니다. 하지만 이 비교는 임차보증금 인수 가능액을 반영하지 않은 숫자입니다. 박선옥의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가격을 계산할 수 없으므로, 이 4.6%만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 650,452원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 박선옥 | 140,000,000원 | 13,263,548원 |
| 미배당 | - | 126,736,452원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 주어진 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박선옥의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 계산상 인수 0원을 실제 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 13,914,000원 | 13,263,548원 | 126,736,452원 |
| 12회 유찰 시 | 11,131,200원 | 10,530,838원 | 129,469,162원 |
| 13회 유찰 시 | 8,904,960원 | 8,344,671원 | 131,655,329원 |
추가 유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가는 것 자체를 실질취득비용 감소로 동일하게 볼 수 없습니다. 선순위 임차관계가 인정되고 보증금 인수의무가 발생한다면 낙찰가 외 부담이 붙을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 지하층 제1호입니다. 건물은 철근콘크리트조·경량철골조 평스라브지붕 지하1층/지상4층입니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 옥인동 소재 이화여자대학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 거리와 운행상태를 기준으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 154.4㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·경복궁서측 지구단위계획구역·정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,773,000원/㎡입니다.
- 건축물. 사용승인일은 1996.05.31이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 다세대 지하층이라는 물건 특성과 11회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박선옥 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 두 항목 확인 없이 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 점유자 박선옥과 강제경매 신청채권자 박선옥의 이름이 같습니다. 실제 임대차와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 말소기준 전 전입 확인. 전입일 2017.03.30은 말소기준 2019.04.12보다 빠르므로 선순위 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산표의 인수 0원은 보증금 미상인 임차인 문제를 확정적으로 해소한 결과가 아닙니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 226,666,666원보다 2026.05 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균 300,000,000원을 우선 참고하되, 대상은 지하층이라는 점을 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 11회 유찰된 이유를 권리관계·점유·지하층 특성 등과 함께 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,391만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 162,000,000원에서 11회 유찰돼 내려온 13,914,000원입니다. 최근 12개월 실거래 300,000,000원과 비교하면 표면상 4.6%에 불과합니다. 하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 박선옥의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이기 때문입니다.
게다가 점유자와 강제경매 신청채권자의 이름이 같아 임대차의 실질을 별도로 확인해야 합니다. 다세대 지하층이라는 환금성 조건과 11회 유찰 이력도 가볍지 않습니다. 결론은 “낙찰가는 매우 낮지만 실질취득비용은 아직 모른다.”입니다. 보증금과 임차관계가 확인돼야 비로소 이 물건이 실제로 싼지 판단할 수 있습니다.
