서울중앙지방법원 2024타경125411. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 행운5길 31-9의 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 매매 당시 소유권이 주식회사대성하우징으로 넘어간 거래가액은 260,000,000원입니다. 이후 국가 압류와 주택도시보증공사의 가압류 등이 설정되었고, 김민기의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다.
이 사건의 핵심은 압류나 가압류의 숫자가 아닙니다. 말소기준권리인 2022.01.25 국가 압류보다 앞서 2020.08.24 전입신고를 마친 임차인이 있다는 점입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구까지 갖추었지만, 현재 최저매각가에서는 보증금을 전액 배당받지 못합니다. 따라서 매각으로 후순위 등기상 권리가 정리되더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 행운5길 31-9, 제5층 제501호 봉천동 100-90, 100-401 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.81㎡ · 5층 501호 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.03.25 · 승강기·난방·도시가스설비 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.09.09 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 121,344,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 / 청구 | 김민기 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.25 갑구 4번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 실제 임차인 | 김민기 1명 · 보증금 260,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 141,154,816원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 이러한 등기상 권리의 소멸과 선순위 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
국가 및 지방자치단체의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위도 확인해야 합니다. 제시된 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로, 세금의 우선배당 여부에 따라 임차인의 배당액과 매수인의 인수액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.6억의 의미
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김민기 주거 |
전입 2020.08.24 확정 2020.07.20 배당요구 2025.03.11 |
260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당 인수 위험 |
실제 임차인은 김민기 1명으로 파악됩니다. 확정일자가 있고 배당요구를 마쳤으므로 우선변제권 행사 대상입니다. 하지만 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금에 대한 매수인 인수책임이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 실질취득금액 — 낙찰가가 내려가도 약 2.6억
현재 최저가인 121,344,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,498,816원을 우선 공제하고 임차인 김민기에게 118,845,184원이 배당되는 것으로 추정됩니다.
| 가정 낙찰가 | 121,344,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,498,816원 |
| 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 118,845,184원 |
| 매수인 인수 추정 | 141,154,816원 |
| 실질취득 추정 | 262,498,816원 |
이는 최저가만 지불하는 경매가 아니라 미배당 임차보증금까지 고려해야 하는 인수형 구조입니다. 실질취득액이 보증금 260,000,000원보다 조금 높은 것은 예상 집행비용이 낙찰대금에서 먼저 공제되는 계산 구조 때문입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 인수액이 늘어납니다. 그 결과 실질취득 부담은 보증금 260,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 인하의 착시
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 51.2% |
121,344,000원 | 141,154,816원 | 262,498,816원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
97,075,200원 | 165,072,154원 | 262,147,354원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% |
77,660,160원 | 184,137,723원 | 261,797,883원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수 보증금. 집행비용 추정에 따라 회차별 총액에 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당순위 및 인수액은 법원 배당 결과와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 1.21억과 3억을 직접 비교하면 안 된다
리인아트빌의 확인된 실거래는 2건이며, 거래된 물건은 모두 전용 42.44㎡입니다. 이번 경매 대상은 전용 23.81㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 42.44㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2022.12 | 42.44㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 42.44㎡ | 2건 | 310,000,000원 |
최신 확인 거래는 2025.03의 300,000,000원이며, 2022.12의 320,000,000원 대비 가격 추세는 -6.2%입니다. 즉 확인된 거래 흐름은 상승장이 아니라 하락 추세입니다. 특히 최신 거래가 2025년 3월에 머물러 있으므로 현재 시세를 판단하려면 추가 거래 확인이 필요합니다.
감정가 237,000,000원과 실질취득 추정액 262,498,816원을 비교하면, 인수액을 고려한 부담은 감정가도 웃돕니다. 거래사례의 면적 차이, 제한된 거래 표본 및 하락 추세를 함께 고려하면 가격상 안전마진이 입증된 물건이라고 보기 어렵습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 121,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,498,816원 |
| 1. 임차인 김민기 보증금 | 260,000,000원 | 118,845,184원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 김민기 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산을 그대로 반영했습니다. 임차인 보증금과 동일인 명의 경매신청채권은 별도 행으로 표시되어 있으나, 이를 서로 독립된 채무로 중복 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울봉천초등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구주택과 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 장방형 완경사지의 공동주택 부지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 해당 부동산에 적용되는 허가·규제 사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,321,000원/㎡, 토지면적 116.0㎡로 확인됩니다. 이 면적은 개별 호실의 전용면적과 구분해야 합니다.
- 환금성. 리인아트빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며 모두 경매 대상과 면적이 다릅니다. 동일 면적 거래 표본 부족과 제한적인 거래 유동성은 향후 매도 시 가격 판단의 불확실성을 높입니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 3회 유찰 상태이며, 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낮아진 최저가 자체보다 인수 부담과 실제 거래 가능 가격을 중점적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 지급 증빙. 김민기의 보증금 260,000,000원에 대한 임대차계약서, 계좌이체 내역 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 등기상 신청채권자와 동일인 관계도 함께 검증해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입신고와 확정일자뿐 아니라 실제 점유 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 인수책임은 입찰 판단을 좌우합니다.
- 배당 및 세금 우선순위. 국가·관악구 압류 관련 조세채권의 법정기일, 당해세 해당 여부와 최종 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 현재 인수 추정액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득금액 기준. 현재 최저가 121,344,000원이 아니라 인수액을 포함한 약 2.62억을 기준으로 자금을 계획해야 합니다. 추가 유찰을 가정하더라도 총부담은 약 2.6억에 머무는 구조입니다.
- 동일 면적 시세 확인. 42.44㎡의 300,000,000원 거래를 23.81㎡ 경매물건의 적정 시세로 사용할 수 없습니다. 동일 면적·유사 입지·유사 층수의 거래를 추가로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 확인 거래가격은 320,000,000원에서 300,000,000원으로 하락했으며, 추세 지표는 -6.2%입니다. 과거 전체 평균만을 근거로 가격상 이익을 예상하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인하고, 인도 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비·건물상태. 미납 관리비, 누수, 설비 상태, 공용부분 관리 및 소규모 공동주택의 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법원 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 기록을 최신 상태로 대조해야 합니다. 권리관계에 변동이 있는 경우 실질취득액도 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매가 아니라 보증금 인수형 경매”
이 사건은 표면적으로 감정가의 51.2%에 입찰할 수 있는 3회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명, 보증금 260,000,000원이 있다는 사실을 반영하면 투자 판단은 완전히 달라집니다.
현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 141,154,816원, 실질취득 부담은 262,498,816원입니다. 유찰이 더 진행되어 최저가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 보증금 2.6억 부근에서 거의 유지됩니다.
시세 측면도 신중해야 합니다. 확인된 최신 거래가격은 300,000,000원이지만 해당 거래의 전용면적은 42.44㎡로, 경매 대상인 23.81㎡와 직접 비교할 수 없습니다. 확인 거래 추세 역시 -6.2% 하락입니다. 여기에 8세대 소규모 다세대주택의 환금성, 3회 유찰, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계, 조세채권 배당순위의 불확실성까지 고려해야 합니다.
