서울중앙지방법원 2025타경618. 법원 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 현황은 점포 이용·공실입니다. 등기상 현재 소유자는 유재홍이며, 2014년 7월 10일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 제공된 말소기준권리는 2025년 2월 26일 신평화패션타운관리단의 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
표면상 등기 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 이 사건은 등기순위보다 물건 자체의 동일성·대지권 상태가 핵심입니다. 매각물건명세서 비고에는 대지사용권을 구분하지 않는 구분건물로서 소유권대지권이 없는 상태에서 거래되었다고 적혀 있고, 공부상 “내제4층가31호”와 관리사무소가 확인한 “제4층제C동제11호”가 서로 다릅니다. 건축물대장상 위반건축물 등재도 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-1, 217-99 · 서울특별시 중구 청계천로 298 |
| 법원 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 점포로 이용중이며 현황 공실 |
| 공부 / 관리호수 | 내제4층가31호 / 제4층제C동제11호 |
| 소유자 | 유재홍 · 2014.07.10 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 2,897,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화패션타운관리단 / 8,288,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 물건 자체가 핵심
등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 현재 소유권은 유재홍에게 있고, 말소기준으로 제시된 2025.02.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 10회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 2,897,000원으로 감정가 27,000,000원의 10.73% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 11회 유찰 시 2,317,600원, 12회 유찰 시 1,854,080원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 10회 유찰이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 오히려 반복 유찰과 함께 대지권, 호수 불일치, 위반건축물 등재, 용도와 현황의 차이를 가격에 반영해 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,897,000원 | 2,444,854원 | 5,843,630원 |
| 11회 유찰 시 | 2,317,600원 | 1,875,883원 | 6,412,601원 |
| 12회 유찰 시 | 1,854,080원 | 1,420,707원 | 6,867,777원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,146원 |
| 1. 경매개시결정 · 신평화패션타운관리단 | 8,288,484원 | 2,444,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,897,000원 기준 신청채권자 청구액 8,288,484원 중 2,444,854원이 배당되고 5,843,630원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·4호선 동대문역 남동측에 위치하며, 인근은 판매시설·도매시장·대형 쇼핑몰·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 동대문역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 법원 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 당시 점포로 이용중이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 평옥개 4층 건물 내 물건이며 사용승인일은 1969.07.02입니다.
- 도로. 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 22,000,000원/㎡, 토지면적은 1,488㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 “내제4층가31호”이나 관리사무소 확인 결과 “제4층제C동제11호”로 관리되고 있습니다.
- 대지권·건축물. 소유권대지권이 없는 상태에서 거래된 것으로 기재되어 있고, 건축물대장상 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. “소유권대지권이 없는 상태”라는 기재가 매수 후 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 등기부와 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 내제4층가31호와 실제 관리상 제4층제C동제11호가 같은 물건인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정 여부, 이용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 현황과 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 10.73%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 실거래·임대수익·관리비·실제 이용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재까지 10회 유찰된 만큼 낮은 가격 자체보다 유찰을 만든 구조적 원인을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 싸다”가 아니다
현재 최저매각가는 2,897,000원으로 감정가 27,000,000원의 10.73%까지 내려왔습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 소유권대지권 없음, 공부상 호수와 관리호수 불일치, 건축물대장상 위반건축물 등재, 법원 용도와 실제 이용상태의 차이가 동시에 존재합니다.
게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “가격이 낮아졌다”와 “싸게 살 수 있다”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 등기상 인수금액보다 대지권·물건 동일성·현황 이용 가능성을 먼저 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
