서울중앙지방법원 2025타경100105. 중구 오장동 오렌지카운티을지로 8층 801호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 216,000,000원, 현재 최저가는 172,800,000원이며 유찰 횟수는 10회입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권자 강은정입니다. 임대차계약일은 2022.02.03, 확정일자는 2022.02.04, 전입·점유개시는 2022.02.25이고 보증금은 196,000,000원입니다. 말소기준인 2023.05.23 웰컴저축은행 가압류보다 전입이 빠르므로 본래 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 172,800,000원에서 집행비용 3,219,200원을 제외한 169,580,800원만 임차인에게 배당되고, 보증금 중 26,419,200원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 하지만 신청채권자로부터 제출된 2026.06.24.자 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 확인됩니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 동호로33길 15, 8층801호 (오장동,오렌지카운티을지로) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 중부기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 212,606,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2020.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은정 | 196,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 강은정은 전유부분 전부를 주거용으로 점유했고, 2024.03.07 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 말소기준은 2023.05.23 웰컴저축은행 가압류로, 강은정의 전입 2022.02.25가 더 빠릅니다. 등기 순서만 보면 매수인 인수 위험이 분명한 사건이지만, 2026.06.24.자 확약서가 이 임차인에 한해 대항력·잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조로 바꿉니다.
② 시세 비교 — 1.728억은 1.8억보다 낮지만, 하락 추세가 더 중요하다
오렌지카운티을지로는 157세대, 사용승인일은 2020.08.20입니다. 비교 대상 면적은 14.54㎡이고, 데이터상 최근 12개월 평균은 180,000,000원, 최신 거래도 2024.01 · 180,000,000원입니다. 현재 최저가 172,800,000원은 이 최근 기준의 96.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 15.79㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 14.54㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 230,000,000원 |
전체 6건 평균은 230,000,000원이지만, 2022년의 250,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 부풀려질 수 있습니다. 더 중요한 숫자는 최근 거래입니다. 최신 거래는 180,000,000원이고 최근 12개월 평균도 180,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -25.0%입니다. 따라서 172,800,000원이 180,000,000원보다 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트를 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 강은정 보증금 | 196,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 726,313,737원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 425,906,717원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 212,606,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 196,000,000원 중 169,580,800원이 배당되고 26,419,200원이 부족합니다. 다만 2026.06.24.자 확약으로 강은정이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.*
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 계산상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 26,419,200원 | 실질 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 60,495,360원 | 실질 0원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 51% | 110,592,000원 | 87,756,288원 | 실질 0원* |
대항력 인수형의 원래 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 강은정에 대해 제출된 확약이 적용되므로 각 회차의 계산상 부족액을 그대로 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다. 확약이 유효하게 반영되는 한 실질취득은 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 및 5호선 을지로4가역 남동측 인근 중부시장 내에 위치합니다. 중부시장, 상업·업무용 부동산, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 을지로4가역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2020.08.20입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,210.9㎡, 공시지가 9,531,000원/㎡입니다. 남측·동측·북측으로 각각 약 5m·7m·8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 157세대이며 거래 표본은 6건입니다. 최신 거래가 2024.01이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 12.2회, 낙찰률은 7.14%로 제시돼 있어 반복 유찰 자체를 중요한 환금성 신호로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 강은정 임차권등기는 매각으로 소멸 대상이면서 확약상 말소 동의까지 포함돼 있습니다. 낙찰 후 실제 말소 진행 요건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 230,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전보다 -25.0%이므로 172,800,000원이 180,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 10회 유찰이고 단지 평균도 12.2회입니다. 현장 상태·점유·수요·대출 가능성 등 반복 유찰의 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 196,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 172,800,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 26,419,200원의 부족액을 보여줍니다. 하지만 2026.06.24.자 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하도록 정리했기 때문에, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 확약 반영 실질취득 172,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 96.0%입니다. 숫자만 보면 조금 낮지만, 최근 거래 추세가 -25.0%이고 사건 자체가 이미 10회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 12.2회입니다. 과거 250,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 230,000,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 제한적이고 반복 유찰·하락 추세를 함께 봐야 하는 물건입니다.
