서울중앙지방법원 2025타경102183. 관악구 봉천동 28-18의 다가구주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 주택, 2층 주택, 옥상 주택이며 옥상 주택은 위반건축물로 기재되어 있습니다. 감정가 605,535,660원에서 10회 유찰돼 최저매각가가 65,017,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 권리구조를 완전히 잘못 읽게 됩니다.
을구 13번 한영선의 주택임차권은 보증금 260,000,000원, 주민등록일자 2021.09.14, 확정일자 2021.09.14이고, 데이터상 말소기준인 2025.02.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 65,017,000원을 기준으로 집행비용 1,570,306원 공제 후 한영선에게 63,446,694원이 배당되고, 부족분 196,553,306원이 매수인에게 넘어갑니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져, 총 부담은 결국 보증금 260,000,000원 수준에 묶입니다. 11회·12회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102183 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 · 서울특별시 관악구 행운1바길 13-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 주택 · 2층 주택 · 옥상 주택(위반건축물) |
| 토지 | 66.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 · 지하1층, 지상2층 · 사용승인일 1972.08.29 |
| 소유자 | 김연우 |
| 감정가 / 최저가 | 605,535,660원 / 65,017,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 임차권
과거의 진보신용협동조합 근저당, 박동우 전세권, 천길성·오랜벗주식회사·이기호·함지완 근저당 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.07.18 등기된 한영선의 주택임차권과 2025.02.26 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 한영선의 주민등록·확정일자는 2021.09.14로 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 2명은 금액이 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가은 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 송지현 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한영선 | 2021.09.14 | 2021.09.14 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 |
김가은은 2024.05.31, 송지현은 2022.12.09 전입해 모두 2025.02.26보다 앞섭니다. 다만 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 미상이므로 한영선의 196,553,306원 인수액만 보고 전체 인수 위험이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 착시 — 65,017,000원이 실질 취득가가 아니다
현재 회차는 감정가 605,535,660원 대비 최저매각가 65,017,000원까지 내려왔습니다. 그러나 한영선의 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 한영선 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 65,017,000원 | 63,446,694원 | 196,553,306원 |
| 11회 유찰 시 | 52,013,600원 | 50,677,355원 | 209,322,645원 |
| 12회 유찰 시 | 41,610,880원 | 40,461,884원 | 219,538,116원 |
낙찰가가 65,017,000원에서 52,013,600원, 41,610,880원으로 내려가도 한영선의 미배당 보증금은 196,553,306원에서 209,322,645원, 219,538,116원으로 반대로 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰이 계속된다고 실질부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,017,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,306원 |
| 1. 임차인 한영선 보증금 | 260,000,000원 | 63,446,694원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 한영선 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한영선 보증금의 현재 회차 부족분 196,553,306원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 입지. 봉천초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·학교·시장이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 지하1층·지상2층 건물이며 사용승인일은 1972.08.29입니다.
- 이용상태. 1층 주택, 2층 주택, 옥상 주택으로 이용 중이며 옥상 주택은 위반건축물입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 66.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,318,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한영선 인수액 재확인. 현재 회차 기준 예상 미배당 196,553,306원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 김가은 보증금 확인. 2024.05.31 전입이나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
- 송지현 보증금 확인. 2022.12.09 전입이나 보증금·확정일자가 미상이라 별도 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자 한영선과 임차권자 한영선이 동일하므로 임대차계약·보증금 지급관계와 경매신청 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥상 주택이 위반건축물로 기재되어 있으므로 현황·건축물대장·원상복구 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 점유·구조·사용상태 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 605,535,660원이 65,017,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 한영선의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
더 큰 문제는 여기에 끝나지 않습니다. 김가은과 송지현은 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 계산할 수 없는 상태입니다. 옥상 위반건축물, 10회 유찰, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니며, 임차보증금 전체와 명세서 원본을 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 다시 판단해야 하는 고위험형입니다.
