광주지방법원 2025타경5242. 강진군 성전면 월평리에 위치한 성전파크빌라 102동 301호입니다. 전용면적은 75.73㎡, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 해당합니다. 감정가는 48,800,000원이지만 네 차례 유찰로 최저가는 19,989,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 눈길이 가지만, 이 사건은 단순한 가격 경쟁보다 김지혜의 전세권 및 임대차 대항력 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
등기부상 김지혜의 전세권은 2015.04.07 설정되었고 전세금은 30,000,000원입니다. 같은 이름의 김지혜가 현재 경매의 신청채권자로 등재되어 있습니다. 전세권 자체는 매각으로 소멸할 것으로 표시되지만, 실제 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 전세권 등기의 소멸과 임대차보증금 반환채무의 인수 가능성을 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 |
| 도로명주소 | 전라남도 강진군 성전면 별뫼로 342-5 |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 다세대주택 · 전용 75.73㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 2003.04.18 준공 · 성전파크102동 8세대 |
| 소유자 | 유일한상사주식회사 (2013.04.05 소유권이전, 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 | 48,800,000원 |
| 최저매각가 | 19,989,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김지혜 / 30,000,000원 |
| 등기 전세권 | 김지혜 · 전세금 30,000,000원 · 2015.04.07 설정 |
| 임차인 | 김지혜 · 실제 임차인 1명 · 전입신고일 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 전세권 소멸과 임대차 대항력은 별개
등기부에는 과거 근저당, 가등기, 전세권, 경매개시결정이 다수 등장하지만 이미 말소된 권리도 포함되어 있습니다. 현재 핵심은 김지혜 전세권 이후 형성된 현대캐피탈의 가압류들, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아·광주은행·서울보증보험의 가압류, 국세·지방세 압류 및 2025년 경매개시결정입니다. 후순위 등기들은 매각으로 소멸할 것으로 정리되어 있지만, 세금 배당순위와 임차인의 대항력은 별도로 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전세금 30,000,000원의 실제 위험
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 전부 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 등기 전세권 배당과 구별 |
보증기관 대위·승계 아님 |
김지혜의 전세금은 등기상 30,000,000원입니다. 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 임대차 대항력과 법정 우선변제권의 성립 여부는 미확정입니다. 전세권자로서의 배당 예상은 별도로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 하락 추세를 함께 봐야 한다
성전파크102동은 8세대 규모이며, 동일 전용면적 75.73㎡ 거래 사례가 확인됩니다. 확인된 거래 평균은 47,000,000원이고, 가장 최근 확인 거래는 2024년 1월 43,000,000원입니다. 거래가 과거 50,000,000원·48,000,000원에서 43,000,000원으로 낮아졌으며, 집계된 최근 가격 추세는 -12.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 75.73㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2022.04 | 75.73㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.04 | 75.73㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.73㎡ | 3건 | 47,000,000원 |
현재 최저가 19,989,000원은 최신 확인 거래 43,000,000원의 46.5%입니다. 하지만 마지막으로 확인된 실거래가 2024년 1월이어서 2026년 10월 현재 시세로 곧바로 적용하기 어렵습니다. 거래 표본도 3건에 불과하고, 이 물건은 3층인 반면 확인된 거래는 1층·2층입니다. 따라서 층별 차이와 현재 주택 상태까지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 759,802원 |
| 1. 전세권 · 김지혜 | 30,000,000원 | 19,229,198원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 14번 1) | 19,254,023원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 14번 2) | 9,125,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 14번 3) | 9,019,528원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 14번 4) | 7,721,665원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 15번 1) | 17,772,012원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 15번 2) | 8,041,227원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대캐피탈 (갑구 16번) | 19,937,782원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 29,325,312원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 광주은행 | 23,267,944원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 | 28,124,872원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용 759,802원과 채권자 배당 19,229,198원으로 매각대금 19,989,000원에 해당합니다. 총 채권액 201,589,969원 중 182,360,771원이 미배당되는 추정입니다. 국세·지방세의 실제 배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 인수 위험이 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 김지혜 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 19,989,000원 | 19,229,198원 | 182,360,771원 |
| 5회 유찰 시 | 15,991,200원 | 15,303,358원 | 186,286,611원 |
| 6회 유찰 시 | 12,792,960원 | 12,162,687원 | 189,427,282원 |
전세권자의 예상배당은 낙찰가가 내려갈수록 줄어듭니다. 임대차 대항력이 없는 것으로 최종 확인된다면 미배당 전세금이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 대항력과 미배당금 인수 요건이 인정된다면, 낙찰가 인하분에 대응해 보증금 인수 부담이 커지므로 실질취득액은 전세금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어나는 것을 긍정적인 투자 신호로 해석하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성전중학교 남서측 인근의 면소재지 주택지대입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 약 6m 폭의 아스팔트 포장도로에 접한 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트마감, 창호는 샷시 창호이며 급배수·도시가스 난방·전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 42,800원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 성전파크102동은 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 가격 하락 추세 -12.2%, 단지 평균 유찰 4.0회를 고려하면 신속한 재매각을 전제로 투자하기에는 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 김지혜의 최초 전입신고일, 실제 주거 점유, 임대차계약의 존속 여부를 확인해 대항력 성립 및 유지 여부를 판정해야 합니다.
- 전세권과 임차권 구분. 2015.04.07 전세권의 소멸 여부와 별개로 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김지혜의 배당요구, 전세권자로서의 경매신청, 우선변제권의 성립 여부 및 실제 배당순위를 법원 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 검토. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 현장·명도. 현재 점유자, 점유원인, 주택 내부 상태와 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 갱신. 2024.01 이후 확인되지 않은 거래 공백을 고려해 최근 거래, 인근 유사 다세대 매물, 실제 매도 가능 가격을 다시 검증해야 합니다.
- 입찰금액 산정. 최저가 19,989,000원만이 아니라 대항력 인정 시 미배당 보증금 인수액, 세금, 관리비 및 취득 부대비용까지 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 변경·정지 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가보다 중요한 것은 인수 여부”
성전파크빌라 301호는 4회 유찰로 감정가 48,800,000원에서 최저가 19,989,000원까지 내려왔습니다. 최신 확인 거래 43,000,000원과 비교하면 명목상 할인 폭이 크지만, 김지혜의 전세금 30,000,000원과 임대차 대항력 미상이 결론을 좌우합니다.
대항력이 없다면 등기 전세권의 매각소멸에 따라 인수액 0원을 기대할 수 있으나, 대항력이 인정되면 미배당 보증금 때문에 실질취득 부담이 약 30,000,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 실제 배당에서 세금의 우선순위가 달라지는 경우 부담은 더 커질 여지도 있습니다. 여기에 -12.2%의 가격 하락 추세, 8세대의 소규모 단지, 평균 4.0회의 유찰 이력과 오래된 실거래 표본도 부담입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 확인 후 보수적 가격 산정입니다. 전입일·점유·배당·세금 관계가 명확해지지 않은 상태에서 최저가가 시세의 46.5%라는 숫자만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 권리관계가 해소되더라도 환금성과 하락 추세를 반영해야 합니다.
