광주지방법원 2025타경5242. 강진군 성전면 월평리 성전파크빌라 102동 301호, 전용 75.73㎡ 다세대주택입니다. 감정가 48,800,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,986,000원입니다. 현 소유자는 유일한상사주식회사로, 2013.04.04 매매를 원인으로 2013.04.05 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 35,000,000원입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 같은 면적의 확인 거래는 2024.01에 43,000,000원, 2022.04에 50,000,000원과 48,000,000원이고 전체 평균은 47,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 기준의 58.1%, 전체 평균 기준의 53.2%입니다. 다만 가격 추세는 -12.2%로 하락 방향이고, 최신 확인 거래가 2024.01이라는 시차도 있어 단순히 “반값이니 싸다”로 끝낼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조지만 ‘말소기준 자체’를 다시 볼 사건

과거 권리 중 군서새마을금고 근저당 32,200,000원, 영암신용협동조합 근저당 39,000,000원 및 26,000,000원, 김선숙 전세권 25,000,000원, 이명희 전세권 30,000,000원 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 2015년 이후 현대캐피탈, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 광주은행, 서울보증보험 등의 가압류와 국·지방자치단체의 압류는 현재 산정된 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 처리돼 있습니다.

현재 경매를 신청한 사람은 김지혜입니다. 김지혜의 전세권은 2015.04.07 등기됐고, 전세금은 30,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2014.07.08부터 2016.07.07까지입니다. 이 전세권 역시 현재 산정된 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입일 미상

김지혜는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금은 30,000,000원으로 등기된 전세금과 같지만, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.

또한 김지혜는 등기부상 전세권자이면서 현재 경매채권자와 동일인입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 한다는 경고가 있으므로, 보증금 지급관계와 실제 점유, 전입 시점은 서류와 현장조사로 확인하는 편이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 방향

성전파크102동의 전용 75.73㎡ 확인 거래는 3건입니다. 표본 자체가 많지 않고, 가장 최근 확인 거래도 2024.01이므로 현재 매각기일인 2026.09.14와 시차가 있습니다. 특히 가격 추세가 -12.2%인 만큼 과거 평균 47,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 24,986,000원은 최근 비교 기준 43,000,000원의 58.1%, 전체 평균 47,000,000원의 53.2%입니다. 배당표상 인수액 0원을 적용하면 실질취득도 24,986,000원입니다. 따라서 권리 문제가 정리된다는 전제에서는 숫자상 가격 여유가 있습니다. 다만 최신 거래가 2024.01이고 가격 추세가 -12.2%라는 점, 단지가 8세대에 불과하다는 점은 환금성 측면에서 반드시 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,986,000원 가정)

총 채권액 201,589,969원 중 24,136,252원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 177,453,717원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 배당 변화

회차가 내려갈수록 김지혜 전세권에 돌아가는 배당액은 24,136,252원에서 19,229,002원, 15,303,201원으로 줄고 전체 미배당은 커집니다. 다만 각 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이 역시 김지혜의 임대차 대항력 최종 확인 전에는 등기배당 관점의 숫자로 이해하는 것이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층 건물의 301호입니다.
• 입지. 전라남도 강진군 성전면 월평리 ‘성전중학교’ 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 면소재지 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통입니다. 토지는 북동측으로 폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 상하수도 급·배수, 도시가스 난방, 전기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 42,800원/㎡입니다.
• 환금성. 성전파크102동은 8세대 소규모 단지입니다. 확인 거래는 3건이고 최신 거래는 2024.01이며, 단지 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김지혜 전입일 확인. 보증금 30,000,000원, 점유 전부이나 전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 반드시 해소하세요.
• 말소기준 원본 대조. 2003.07.07 강진군 압류가 말소기준으로 산정돼 있지만 2003.07.18 해제 말소 기록이 있습니다. 실제 소멸기준을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 김지혜 관계 확인. 현황조사상 임차인, 등기부상 전세권자, 현재 경매채권자가 동일인입니다. 실제 점유·보증금 지급관계와 관계인 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 시차 반영. 최신 확인 거래는 2024.01의 43,000,000원이고 추세는 -12.2%입니다. 과거 평균 47,000,000원만으로 현재 가치를 단정하지 마세요.
• 환금성 확인. 8세대 소규모 단지이며 이미 3회 유찰됐습니다. 매수 후 재매각까지 고려한 보수적 가격 설정이 필요합니다.
• 관리비·현장상태 확인. 실제 점유상태, 내부 수선 필요 여부와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 아직 끝나지 않았다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 48,800,000원에서 세 차례 유찰돼 24,986,000원까지 내려왔고, 최신 확인 거래 43,000,000원 대비 58.1%입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 임차인 김지혜는 보증금 30,000,000원으로 전부를 점유하고 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 말소기준으로 산정된 2003.07.07 강진군 압류가 2003.07.18 해제된 이력까지 있어 권리 소멸의 출발점 자체를 원본으로 다시 확인해야 합니다. 8세대 소규모 단지, 3회 유찰, 가격 추세 -12.2%도 환금성 부담입니다.

가격은 매력권, 권리는 확인 전 보류. 전입세대와 말소기준을 원본에서 명확히 정리한 뒤에야 24,986,000원의 할인폭을 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있는 사건입니다.