서울중앙지방법원 2025타경102591. 신당역 인근 통칭 ‘엘바움’ 10층 1002호로, 감정평가상 도시형생활주택(방1·주방·현관·화장실)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 275,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,136,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조상 이 46,136,000원을 실질 매입가격처럼 보는 것은 잘못입니다. 임차인 정미리는 2021.07.01 전입·점유를 시작했고 2021.06.11 확정일자를 받았으며, 2023.12.21 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준인 2025.04.04 강제경매개시결정보다 앞서 있어 배당으로 받지 못하는 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 기준 예상배당에서 임차인은 44,905,552원을 배당받고, 부족분 200,094,448원이 남습니다. 최저가가 더 내려가면 임차인의 배당액은 줄고 인수액은 커지는 구조이므로, 이 물건은 유찰될수록 총 부담이 함께 내려가는 일반적인 경매가 아닙니다. 실질취득은 대항력 보증금 245,000,000원 수준에 묶이는 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층 1002호 · 도로명 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방1·주방·현관·화장실) · 철근콘크리트구조 10층 중 10층 |
| 대상면적 | 14.54㎡ |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 46,136,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특이사항 | 감정평가상 본건 복층 구조 · 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 매수인이 떠안는다
말소기준은 2025.04.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정미리의 전입·점유일 2021.07.01과 확정일자 2021.06.11, 임차권등기 2023.12.21이 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수하는 권리라고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.07.01 | 우선변제 有 확정 2021.06.11 · 배당요구 | 매수인 승계 현재 200,094,448원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정미리는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 독립된 실제 임차인으로 분류되어 있으므로 보증금 245,000,000원을 그대로 권리분석의 기준으로 봐야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 커지는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 46,136,000원 | 200,094,448원 | 대항력 보증금 미배당분 인수 |
| 9회 유찰 시 | 36,908,800원 | 209,155,558원 | 낙찰가 하락과 함께 인수액 증가 |
| 10회 유찰 시 | 29,527,040원 | 216,404,447원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 최저가는 46,136,000원에서 36,908,800원, 29,527,040원으로 낮아지지만, 임차인 미배당분은 200,094,448원에서 209,155,558원, 216,404,447원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간다는 사실 자체가 가격 메리트의 확대를 의미하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
엘바움의 거래자료는 12건, 평균 301,750,000원이고 최신 거래는 2023.06의 302,000,000원입니다. 다만 거래표본은 모두 전용 18.7㎡이고, 본건 시장 비교 대상면적은 14.54㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 301,750,000원을 본건의 직접적인 적정가로 대입해 “싸다”고 결론낼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
최저가만 놓고 계산된 시세 대비 수치는 15.3%이지만, 이 수치는 매수인이 인수하는 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 권리분석상 가격비교에는 사용할 수 없습니다. 비교 기준은 실질취득 약 245,000,000원이며, 그마저도 거래표본 면적 18.7㎡와 본건 14.54㎡가 달라 명확한 저가매수 판정이나 가격 가점은 금지하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,230,448원 |
| 1. 임차인 정미리 보증금 | 245,000,000원 | 44,905,552원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 보증금 중 44,905,552원만 배당되고, 부족분 200,094,448원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·6호선 신당역 북서측 약 200m 거리. 주변은 학교, 동대문역사문화공원, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남동측 약 200m에 신당역이 있고 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방1·주방·현관·화장실 구조이며, 감정평가상 복층 구조로 확인됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 중 10층. 전기·난방·위생·소화·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 10,400,000원/㎡입니다.
- 환금성. 엘바움은 24세대, 2020.11.03 사용승인 물건이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·매각률 0.0%로 표시됩니다. 본건도 8회 유찰되어 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,136,000원이 총 취득원가가 아닙니다. 현재 미배당 임차보증금 200,094,448원의 승계를 자금계획에 반드시 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 정미리의 임차권등기, 전입·점유 2021.07.01, 확정일자 2021.06.11, 보증금 245,000,000원 및 배당요구 내역을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 오인하지 말 것. 9회·10회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 209,155,558원, 216,404,447원으로 늘어납니다.
- 시세 표본 면적 확인. 거래자료는 18.7㎡이고 본건 대상면적은 14.54㎡입니다. 평균 301,750,000원을 본건 적정가로 직접 적용하지 않아야 합니다.
- 복층·현황 확인. 감정평가상 공부와의 차이로 복층 구조가 기재되어 있으므로 현장 구조와 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “46,136,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 46,136,000원이 아니라 보증금 245,000,000원입니다. 실제 임차인 정미리는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자, 임차권등기를 갖추고 있고, 현재 배당으로 회수하지 못하는 200,094,448원은 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 발생해도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
거래자료 평균 301,750,000원과 최신 거래 302,000,000원이 실질취득보다 높게 보이지만, 그 표본은 18.7㎡이고 본건은 14.54㎡로 면적이 다르며 거래월도 2023.06입니다. 여기에 8회 유찰, 단지 평균 유찰 10.0회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 “최저가가 감정가의 일부이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 대항력 임차보증금 승계를 먼저 계산한 뒤, 보수적인 시세 검증을 거쳐야 하는 권리인수형 경매입니다.
