108,160,000원
서울중앙지방법원 2025타경102644. 동작구 상도1동 더포레스트 제6층 제604호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 169,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,160,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 230,000,000원의 임차보증금을 매수인이 실제로 떠안는지입니다.
임차권자 강현은 2022.06.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.18.입니다. 말소기준인 2023.02.07. 압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 매각가 108,160,000원을 전제로 집행비용을 제외하고 105,845,760원을 배당받으면 보증금 중 124,154,240원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인 인수 문제로 이어질 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.5.11.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 강현의 규칙상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102644 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제604호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.10. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 108,160,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 사용승인일 2021.12.10. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 승부처
등기상 수협은행 근저당은 2021.12.27. 설정됐지만 2022.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.02.07. 국의 압류입니다. 강현의 전입·점유는 2022.06.20.으로 그보다 앞서기 때문에 대항력 판단상 선순위에 해당합니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현 | 2022.06.20. | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 실질 인수 0원 2026.5.11.자 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
| 김찬혁 | 2025.02.10. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 보증금은 매각물건명세서 확인 필요 |
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 169,000,000원에 비해 현재 최저가는 108,160,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서의 규칙상 미배당액은 124,154,240원, 8회 유찰 가정에서는 145,429,504원, 9회 유찰 가정에서는 162,423,603원입니다. 다만 강현의 확약으로 이 금액은 매수인의 실질 부담이 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,314,240원 |
| 1. 임차인 강현 보증금 | 230,000,000원 | 105,845,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강현 보증금의 규칙상 부족분은 124,154,240원입니다. 다만 2026.5.11.자 확약에 따라 강현은 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근으로 대단위 아파트단지, 업무시설(오피스텔), 단독주택·다가구, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물이며 사용승인일은 2021.12.10.입니다. 승강기와 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도로 및 건축선 저촉, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,668,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 강현의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김찬혁 보증금 확인. 2025.02.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최신 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 정리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 반복 유찰의 원인이 가격·점유·환금성 중 무엇인지 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없으므로 실거래 원본을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.3억 보증금이 보여도, 확약을 읽어야 한다”
표면만 보면 감정가 169,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰돼 108,160,000원까지 내려왔고, 그보다 큰 230,000,000원의 대항력 임차보증금이 존재합니다. 통상이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에서는 강현이 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약이 제출됐습니다. 따라서 현재 배당계산상 124,154,240원이 남아도 강현에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 강현에게만 적용되고, 김찬혁의 보증금은 확인되지 않았습니다.
권리 핵심은 확약으로 크게 정리됐지만, 가격 평가는 별개입니다. 최근 실거래 시세자료가 없는 상태에서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없고, 이미 7회 유찰된 점도 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 “주된 인수위험은 해소, 가격 메리트는 시세 확인 후 판단”입니다.
