서울중앙지방법원 2025타경102686. 동작구 상도동 홈씨아트로얄 3층 302호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서를 함께 읽는 것입니다. 김민식의 임차권은 전입 2019.11.15, 확정일자 2019.10.14, 보증금 382,000,000원으로 말소기준 2024.06.26 압류보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 떠안아야 하는 전형적인 인수형입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.22.자 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 따라서 본 분석에서는 김민식 관련 인수를 실질 0원*으로 처리합니다. 이 확약은 해당 선순위 임차권에 관한 것으로 보며, 별도 점유자인 이원빈에게 확장해 적용하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 3층 302호 · 서울특별시 동작구 매봉로2가길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.52㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2019.06.18 · 홈씨아트로얄 12세대 |
| 소유자 | 김용상 · 2020.07.15. 소유권이전 · 거래가액 382,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 325,600,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 411,880,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.06.26. 동작구 압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.24. 김민식의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이며, 전입 자체는 2019.11.15.로 더 빠릅니다. 현재 최저가 325,600,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 5,358,400원을 뺀 뒤 김민식에게 320,241,600원이 배당돼 61,758,400원이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민식 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 / 2019.10.14 | 382,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 이원빈 | 2025.01.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김민식은 배당요구가 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 선순위 임차권자입니다. 확약이 없다는 전제라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제로 제공된 회차별 계산도 그 모습을 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 전 실질부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 325,600,000원 | 61,758,400원 | 387,358,400원 | 325,600,000원* |
| 8회 유찰 시 | 260,480,000원 | 125,966,720원 | 386,446,720원 | 260,480,000원* |
| 9회 유찰 시 | 208,384,000원 | 177,333,376원 | 385,717,376원 | 208,384,000원* |
* 확약서 내용 기준. 확약이 없으면 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 거래의 85.7%
가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 홈씨아트로얄의 최신 거래는 2026.08. 380,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 380,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 실질취득 325,600,000원은 이 가격의 85.7%로, 최근 거래보다 54,400,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.45㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 47.52㎡ | 4 | 382,000,000원 |
| 2021.09 | 45.45㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 383,333,333원 |
다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이라 380,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정하기보다는 최신 확인값으로 보는 편이 안전합니다. 현재 가격에 할인 폭이 있더라도, 7회 유찰과 단지 경매 평균 6.5회 유찰, 낙찰률 0.0%는 환금성 측면에서 별도의 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,358,400원 |
| 1. 임차인 김민식 보증금 | 382,000,000원 | 320,241,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 411,880,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김민식 보증금 부족분은 61,758,400원이지만, 2026.06.22.자 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입 가능. 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 노들역과 7호선 상도역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호. 사용승인일 2019.06.18. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 매봉로2가길과 접합니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사지의 대체로 정방형 토지. 토지면적 324.0㎡, 공시지가 4,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22.자 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김민식 임차권 말소 절차. 배당 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 이원빈 점유 확인. 2025.01.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·임대차관계와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 380,000,000원이지만 최근 대 과거 추세는 -1.3%입니다. 전체 평균 383,333,333원만 보고 가격 상한을 높이면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰, 건물 경매 평균 6.5회 유찰·낙찰률 0.0%인 만큼 권리 외에 내부상태·점유·금융조달·환금성까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 없으면 인수형, 확약이 유효하면 가격형”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 382,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 까다로운 인수형입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당도 61,758,400원이 남습니다. 그러나 2026.06.22.자 확약에는 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 함께 들어가 있어, 그 내용 기준으로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가와 같은 325,600,000원이고, 최신 및 최근 12개월 실거래 380,000,000원의 85.7%까지 내려옵니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 최근 추세가 -1.3%이고, 7회 유찰·단지 평균 6.5회 유찰·낙찰률 0.0%라는 숫자는 이 물건의 승부처가 단순한 할인율이 아니라 확약의 확실성, 점유 정리, 그리고 환금성임을 보여줍니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 할인권, 환금성은 보수적으로. 그래서 종합 평가는 C입니다.
