서울중앙지방법원 2025타경102774. 서울 중구 황학동 한양아이클래스 16층 1601호, 전용 16.37㎡ 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.26 등기된 이소연의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.22, 주민등록·점유개시는 2022.03.18, 확정일자는 2022.02.22이며 보증금은 150,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.04.24 강제경매개시결정보다 앞서 성립해 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 전액 회수되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 27,891,000원에서 예상되는 임차인 배당액은 26,988,962원입니다. 보증금 150,000,000원에서 이를 뺀 123,011,038원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 21.4%까지 떨어졌다는 사실만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰대금 27,891,000원과 인수액을 합친 실질 부담은 150,902,038원으로 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102774 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 787 한양아이클래스 16층1601호 · 서울특별시 중구 난계로 173 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 16.37㎡ · 지하3층 지상18층 건물 내 16층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김상건 · 2019.03.30 매매 · 거래가액 138,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 27,891,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.04.24 강제경매개시결정입니다. 그런데 이소연의 주민등록·점유는 2022.03.18, 확정일자는 2022.02.22이고 주택임차권등기는 2024.03.26입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리로, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이소연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 전입 2022.03.18 확정 2022.02.22 배당요구 2024.03.26 | 대항력 有 우선변제권 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한양I-Class 전용 16.37㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 130,458,333원, 최신 거래는 2026.06의 127,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 21.4%에 불과하지만, 인수액을 더한 실질취득 150,902,038원은 최근 평균의 115.7%, 최신 거래의 약 118.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.37㎡ | 16 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 16.37㎡ | 17 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 16.37㎡ | 17 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 16.37㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 16.37㎡ | 17 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 16.37㎡ | 17 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 16.37㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 16.37㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 16.37㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 16.37㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 2026.01 | 16.37㎡ | 14 | 127,500,000원 |
| 2026.01 | 16.37㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 130,458,333원 |
최근 거래 범위는 123,000,000원~144,000,000원입니다. 감정가 133,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 비슷한 구간이지만, 현재 회차에서 중요한 것은 감정가나 최저가가 아니라 낙찰대금 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 그 합계가 최근 실거래 범위의 상단도 넘어서는 만큼 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,038원 |
| 1. 임차인 이소연 보증금 | 150,000,000원 | 26,988,962원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 배당되지 않는 123,011,038원은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 낙찰대금 27,891,000원과 인수액을 합친 실질취득은 150,902,038원입니다.
④ 유찰이 더 돼도 보증금 부담은 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 27,891,000원 | 123,011,038원 |
| 8회 유찰 시 | 22,312,800원 | 128,488,830원 |
| 9회 유찰 시 | 17,850,240원 | 132,871,064원 |
매각가가 27,891,000원에서 22,312,800원, 17,850,240원으로 내려갈수록 임차인이 경매절차에서 배당받을 재원이 줄고, 그만큼 매수인 인수액은 123,011,038원에서 128,488,830원, 132,871,064원으로 늘어납니다. 즉 최저가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2호선·6호선 신당역 북동측 인근으로, 상업시설·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2·6호선과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 오피스텔로 이용중이며 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층 지상18층 건물 내 16층 1601호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재경보기, 소화전, 도시가스난방시설, 지하주차장설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이며 공시지가는 13,830,000원/㎡입니다.
- 단지. 한양I-Class는 100세대, 2013.09.13 준공이며 동일면적 실거래는 최근 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가는 27,891,000원이지만 현재 매수인 인수액은 123,011,038원입니다. 반드시 두 금액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이소연의 임대차계약일 2022.02.22, 전입·점유 2022.03.18, 확정일자 2022.02.22, 보증금 150,000,000원 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한 금액이 인수되는 구조가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.06 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 130,458,333원, 최신 거래 127,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 총취득은 싸지 않다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 27,891,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 이소연의 보증금 150,000,000원 중 현재 예상 미배당액 123,011,038원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 150,902,038원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 130,458,333원과 최신 거래 127,000,000원을 모두 웃돕니다.
낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 인수형 구조이므로, 8회·9회로 추가 유찰된다고 해서 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 물건은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 보증금 미배당액을 포함해 결국 얼마를 부담하는가를 봐야 합니다. 현재 데이터 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리와 배당을 정확히 이해하지 않으면 최저가 착시에 빠지기 쉬운 사건입니다.
