서울중앙지방법원 2025타경102793. 관악구 신림동 메트로타운8차 비동 6층 602호의 다세대주택입니다. 감정가는 502,000,000원, 현재 최저매각가는 401,600,000원이며 유찰 횟수는 7회입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 389,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 홍경희입니다.
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 대항력 있는 임차권이 먼저 보이지만, 그 임차인에게 한정된 확약서로 매수인 인수위험이 실질적으로 제거됐습니다. 반대로 가격에서는 이미 여러 차례 유찰되었음에도 현재 최저가가 제공된 최근 시세지표보다 높습니다. 따라서 권리 위험 해소와 가격 메리트를 별개로 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1488-18 메트로타운8차 비동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 분석 대상 면적 | 55.18㎡ |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 401,600,000원 (7회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2017.10.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
등기부에는 2017.10.31 동작신용협동조합 근저당권이 있었지만 2018.03.16 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현 경매에서의 말소기준은 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 방경태의 주민등록일은 2018.06.26, 점유개시일은 2018.06.23으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 본래 권리관계만 놓고 보면 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방경태 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 389,000,000원 | 2018.06.26 / 2018.06.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
방경태는 2024.07.05 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로, 이 사건에서 표에 잡히는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 7회 유찰에도 최근 지표보다 높다
메트로타운8차의 제공 실거래는 3건입니다. 다만 분석 대상 면적은 55.18㎡인데 거래 표본은 40.82㎡와 43.45㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 동일 호형의 직접 시세라기보다 주변 가격 흐름을 보는 참고지표로 해석하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.45㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 40.82㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 43.45㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 388,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 388,333,333원보다 최근12개월 평균 330,000,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 제공된 최근 가격 추세는 -21.0%입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 401,600,000원은 최근12개월 평균의 121.7%로, 최근 지표보다 71,600,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 401,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,416,000원 |
| 1. 임차인 방경태 보증금 | 389,000,000원 | 389,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 6,184,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 집행비용 6,416,000원과 방경태 보증금 389,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에 6,184,000원이 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 룰상 인수액과 확약의 차이
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 80% | 401,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 321,280,000원 | 73,017,920원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 257,024,000원 | 136,374,336원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 방경태의 미배당 보증금은 낮은 매각가에서 매수인에게 승계되는 구조입니다. 제공 시나리오에서도 8회 유찰 시 73,017,920원, 9회 유찰 시 136,374,336원이 룰상 인수액으로 나타납니다. 하지만 2026.07.02 확약은 바로 방경태의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소를 대상으로 하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울미성초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,706,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 메트로타운8차는 29세대이며 제공 실거래는 3건입니다. 최근 가격 추세는 -21.0%, 경매 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 방경태의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 방경태에게만 적용됩니다. 현장 점유자와 주민등록·임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 거래 전체 평균보다 최근12개월 평균 330,000,000원, 최신 거래 330,000,000원, -21.0% 추세를 우선 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
- 면적 차이 반영. 분석 대상 면적은 55.18㎡이고 제공 실거래는 40.82㎡·43.45㎡이므로 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 해석. 7회 유찰에도 최저가가 최근 시세지표보다 높습니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보지 말고 실질취득액과 시세를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차인 때문에 까다로워 보입니다. 실제로 방경태는 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금도 389,000,000원입니다. 그러나 2026.07.02 확약으로 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 방경태에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 현재 최저가 401,600,000원이 곧 실질취득액인데, 제공된 최근12개월 평균과 최신 거래는 330,000,000원이고 가격 추세는 -21.0%입니다. 실질취득액은 최근12개월 평균의 121.7%입니다. 여기에 7회 유찰과 소규모 다세대의 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 해소됐지만, 현재 가격에 대한 매력은 낮다”는 결론이 핵심입니다.
