서울중앙지방법원 2025타경102830. 관악구 남현동 남광센트빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김도욱이고 2020.10.15. 매매를 원인으로 390,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.22. 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 이후 현대캐피탈, 우리금융캐피탈, 국의 압류, 신한카드 가압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 이현호의 주택임차권에는 보증금 390,000,000원, 주민등록일 2020.11.09., 점유개시일 2020.11.09., 확정일자 2021.03.16.이 기재돼 있고 대항력이 인정됩니다. 현재 최저가 340,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 5,560,000원을 제외한 334,440,000원이 임차인에게 배당되고 55,560,000원이 부족합니다. 원칙대로라면 매수인이 그 부족액을 인수하는 구조입니다.
하지만 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.6.26.자 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이현호에 대한 인수액은 룰상 계산되는 55,560,000원이 아니라 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102830 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.32㎡ · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김도욱 · 2020.10.15. 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 340,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 경정등기 1건
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현호 | 전유부분 전부 · 2020-11-09 | 2021-03-16 | 390,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이현호 임차권 경정 | 점유개시일 2020-11-05로 경정 | 2020-09-16로 경정 | — | 동일 임차권 경정 | 동일 임차권 경정 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 할 수 없다
남광센트빌의 확인 가능한 최근 거래는 2025.10. 315,000,000원 1건입니다. 다만 거래 전용면적은 28.04㎡이고 본건은 38.32㎡라 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 315,000,000원을 본건의 확정적인 적정가로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 315,000,000원 |
현재 최저매각가 340,000,000원은 이 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 107.9%입니다. 즉 확인된 거래만 놓고 보면 최저가가 25,000,000원 높습니다. 면적 차이가 있어 직접적인 가격 판정에는 한계가 있지만, 적어도 “7회 유찰됐으니 시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 임차인 이현호 보증금 | 390,000,000원 | 334,440,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,544,870원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 59,341,661원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 9,251,565원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,794,402원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이현호 보증금 중 55,560,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.6.26.자 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원칙상 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 340,000,000원 | 55,560,000원 | 340,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 272,000,000원 | 122,608,000원 | 272,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 217,600,000원 | 176,246,400원 | 217,600,000원 |
원칙상 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산값입니다. 본건은 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차인의 실제 인수는 0원이므로 실질 부담은 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 북서측 인근. 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호. 위생·급배수·난방·소화·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 373.7㎡, 공시지가 5,472,000원/㎡, 사다리형 토지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 검증. 남광센트빌은 16세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 본건 면적과 최근 거래 면적도 달라 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.26.자 확약의 제출 주체, 적용 임차인, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 7번 임차권은 2023.09.19. 경정돼 임대차계약일자 2020.09.15., 점유개시일 2020.11.05., 확정일자 2020.09.16.로 변경된 기록이 있습니다.
- 가격 착시 경계. 7회 유찰됐지만 최저가가 확인된 최근 거래의 107.9%입니다. 유찰 횟수만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 면적 맞는 비교사례 확보. 최근 거래는 28.04㎡이고 본건은 38.32㎡입니다. 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국의 압류가 존재하며 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 풀렸지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 보증금 390,000,000원의 대항력 임차인이 있어 배당표만 보면 현재 최저가에서 55,560,000원의 인수액이 발생하지만, 2026.6.26.자 확약으로 해당 임차인의 대항력·잔존 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원이라는 점입니다. 권리 부담은 크게 정리됐습니다.
둘째, 그렇다고 가격 메리트까지 확보된 것은 아닙니다. 이미 7회 유찰됐지만 현재 최저가 340,000,000원은 확인 가능한 최근 거래 315,000,000원보다 높습니다. 더욱이 비교 거래는 전용 28.04㎡로 본건 38.32㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약 확인이 최우선이고, 가격은 동일 면적 실거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 ‘7회 유찰된 저가 매물’이라고 평가하기 어렵습니다.
