광주지방법원 2025타경5246. 장흥군 용산면 녹원리 414-8의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 위재신이며, 2018.05.18. 관산농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 전남신용보증재단·농업협동조합중앙회·관산농업협동조합 등의 가압류, 장흥군 압류와 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리보다 물리적 이용성과 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 목록 1·2가 맹지이고, 본건으로 들어가는 진입로가 타인 소유 토지라 진입로가 없다고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 대상 토지까지 차량출입이 어렵고, 건물은 방치 또는 폐가상태라고 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5246 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 414-8 · 도로명 장흥대로 2233-36 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 현황 축사 및 주택·축사·퇴비사 |
| 토지 | 잡종지 · 990.0㎡ · 계획관리지역 · 전축사 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 위재신 · 2018.05.18. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 107,098,800원 / 28,075,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가의 26% |
| 청구액 | 47,141,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.05.18. 관산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022년부터 2024년까지 가압류와 압류가 연속해 붙었고, 2025.04.17. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 2009년 임의경매개시결정과 2010년 이전 근저당들은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사 인오 대표 김정현 | 축사 51.4㎡ | 2019.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 6회 유찰 — 낮은 최저가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 107,098,800원, 현재 최저매각가는 28,075,000원으로 6회 유찰을 거쳐 감정가의 약 26% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 22,460,000원, 8회 유찰 시 17,968,000원입니다.
④ 물리적 이용성 — 맹지·폐가·차량출입 곤란
- 맹지. 목록 1·2는 맹지이며, 본건 진입로가 타인 소유 토지라 진입로가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 차량접근. 감정평가상 대상토지까지 차량출입은 어렵고, 인근에 국도가 소재합니다.
- 건물상태. 축사 및 주택 용도 건물은 벽체와 지붕 상당부분이 파괴되어 폐가상태입니다.
- 부속시설. 축사와 퇴비사 역시 기준시점 현재 방치된 상태입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 경제적 가치. 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 120㎡은 현황상 폐가로 경제적 가치가 없습니다.
⑤ 토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장흥군 용산면 녹원리 소재 녹원교 남서측 인근으로 농경지·축사·야산이 형성된 산간 농경지대입니다.
- 주위환경. 감정평가상 주위환경은 보통이하입니다.
- 토지. 990.0㎡, 잡종지, 전축사 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 영농여건불리농지 등이 접합니다.
- 공시지가. 9,950원/㎡입니다.
- 공부차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 28,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,350원 |
| 2. 근저당 · 관산농업협동조합 | 48,000,000원 | 27,169,650원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 7,020,501원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 252,285,958원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 관산 농업협동조합 | 13,770,524원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 관산농업협동조합 | 18,982,830원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 24,612,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 364,672,683원 중 예상배당 27,169,650원, 미배당은 337,503,033원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진입권 확인. 맹지이며 진입로가 타인 소유 토지로 기재돼 있어 실제 출입 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 폐가 및 방치상태이므로 현존 구조물의 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 조사된 점유자는 대항력이 없지만 보증금은 미상이므로 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있으므로 원본 배당요소를 확인해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 권리승계만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 107,098,800원에서 6회 유찰되어 최저가가 28,075,000원까지 내려온 배경을 무시하면 안 됩니다. 맹지, 타인 소유 진입로, 차량출입 곤란, 폐가상태와 낮은 이용성이 동시에 확인됩니다.
따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만 환금성과 이용성은 높은 주의가 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 시세가 없는 만큼 현재 최저가를 곧바로 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 입찰 판단의 승부처는 권리보다 실제 진입 가능성·현장 상태·활용가치·재매각 가능성입니다.
