광주지방법원 2025타경5246. 등기상 현재 소유자는 위재신이며, 2018년 5월 18일 관산농업협동조합이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 관산농업협동조합 등의 가압류와 장흥군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 28,075,000원이며 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 감정평가 이용상태는 축사 및 주택, 축사, 퇴비사이고, 주택 부분은 벽체와 지붕 상당 부분이 파괴된 폐가 상태입니다. 매각물건명세서에는 목록 1·2가 맹지이고 진입로가 타인 소유 토지라 진입로가 없다고 기재돼 있습니다. 6회 유찰로 감정가의 26.2%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5246 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 414-8 · 장흥대로 2233-36 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 축사 및 주택·축사·퇴비사 · 방치 및 폐가상태 |
| 소유자 | 위재신 |
| 감정가 / 최저가 | 107,098,800원 / 28,075,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥관산농업협동조합 / 47,141,227원 |
| 말소기준 | 2018.05.18 관산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 토지 | 990㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 전축사 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.05.18 설정된 관산농업협동조합 근저당권입니다. 2022년 이후 가압류 5건과 장흥군 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당에서 채권자가 전액 받지 못하더라도, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사 인오 대표 김정현 | 축사 51.4㎡ | 2019.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2019.01.10은 말소기준권리인 2018.05.18 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 제공된 권리판단상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 26.2%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 107,098,800원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,075,000원입니다. 실질취득 역시 인수액이 없어 28,075,000원입니다. 다만 이 사건은 거래 시세와 단순 비교하기보다 물건의 이용성과 환금성을 먼저 봐야 합니다. 감정평가상 주위환경은 보통이하, 토지까지 차량출입은 어렵고, 주택 부분은 폐가 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,350원 |
| 1. 근저당 · 관산농업협동조합 | 48,000,000원 | 27,169,650원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 7,020,501원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 252,285,958원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 관산 농업협동조합 | 13,770,524원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 관산농업협동조합 | 18,982,830원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 24,612,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 364,672,683원 중 예상 배당은 27,169,650원이며 미배당액은 337,503,033원입니다. 후순위 채권이 대규모로 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹원교 남서측 인근으로, 주변은 농경지·축사·야산 등으로 형성된 산간 농경지대이며 주위환경은 보통이하입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량출입은 어려우며, 인근에 국도가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 990㎡ 잡종지, 전축사 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 건물. 목록 3의 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 120㎡는 현황상 폐가로 경제적 가치가 없고, 축사·퇴비사도 방치된 상태입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 영농여건불리농지·임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 9,950원이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. 목록 1·2가 맹지이고 진입로가 타인 소유 토지라는 기재가 있으므로 실제 통행 가능 여부와 법적 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐가·방치 상태 확인. 주택은 벽체와 지붕 상당 부분이 파괴됐고, 축사·퇴비사도 방치 상태입니다. 현존 상태와 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 경계·구조·현황을 대조해야 합니다.
- 점유자 명도. 축사 51.4㎡를 농업회사법인주식회사 인오 대표 김정현이 점유하는 것으로 조사돼 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차보증금·배당 확인. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최우선변제 가능성 등 실제 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표와 교부청구를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다른 문제
권리관계만 보면 구조는 분명합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매등기는 소멸하고, 임차인도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 부동산 자체는 맹지, 차량출입 곤란, 폐가 및 방치된 축사·퇴비사, 주위환경 보통이하라는 조건을 안고 있고 이미 6회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 26.2%지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 정리되지만 활용성과 환금성은 매우 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
