서울중앙지방법원 2025타경102914. 강남역 남동측 인근의 강남역센트럴푸르지오시티 1층 센트럴애비뉴110호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(아마빌레헤어)로 이용 중이고, 등기부상 소유자는 신지원입니다. 현 소유권은 2020.07.15 교환을 원인으로 이전됐으며 이후 신탁과 신탁말소 과정을 거친 뒤, 2024.03.13 관악신용협동조합 명의의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025.05.14 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 상태입니다. 감정평가서에는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 복층으로 개조하여 영업장으로 사용하고 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102914 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 825-20 강남역센트럴푸르지오시티 1층 센트럴애비뉴110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(아마빌레헤어) 이용 |
| 소유자 | 신지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,190,000,000원 / 1,716,224,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,779,072,513원 |
| 말소기준 | 2024.03.13 관악신용협동조합 근저당 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현재 이용상태 | 철근콘크리트구조·철골조지붕 19층 건물 내 제1층 제센트럴애비뉴110호 · 사용승인일 2015.03.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수 0원
등기부상 여러 차례 신탁등기가 있었지만 해당 신탁들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.13 관악신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고 채무자는 신지원입니다. 이후 2025.05.14 관악신용협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 및 실제 점유관계를 원본으로 다시 대조해 근린생활시설을 사용 중인 자의 점유 원인을 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 감정가 할인율만으로 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 1,716,224,000원으로 감정가 4,190,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 결과 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에서는 최근 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 특히 위반건축물이라는 물적 리스크가 확인된 만큼 정상 물건과 동일한 기준으로 가격을 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,716,224,000원 | 40.96% | 1,543,338,240원 |
| 5회 유찰 시 | 1,372,979,200원 | 32.77% | 1,883,150,592원 |
| 6회 유찰 시 | 1,098,383,360원 | 26.21% | 2,155,000,474원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,716,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,562,240원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 1,696,661,760원 |
| 미배당 | - | 1,543,338,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
관악신용협동조합 채권최고액 3,240,000,000원을 기준으로 현재 회차에서는 1,696,661,760원이 배당되고 1,543,338,240원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 핵심 리스크 — 집합건축물대장상 위반건축물
이 리스크는 등기상 인수권리와 별개입니다. 근저당 인수액이 0원이라고 해서 물건 전체의 추가 비용까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 실제 입찰가는 위반 부분의 범위, 시정명령 여부, 원상회복 방법과 비용을 확인한 뒤 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강남역(지하철 2호선·신분당선) 남동측 인근으로, 주위에 업무시설·상업시설·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강남역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설인 아마빌레헤어로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골조지붕 19층 건물 내 1층 호실이며 사용승인일은 2015.03.17입니다.
- 도로. 대상물건 토지는 북동측 약 10m, 남서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역(테헤란로) 등에 해당하며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 2,210.4㎡이며 공시지가는 42,580,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물부터 확인. 복층 개조 범위, 시정명령 여부, 이행강제금 부과 여부와 원상회복 비용을 관할구청에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 영업장으로 이용 중이므로 실제 사용자의 점유 원인과 인도 가능성을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 정상 상태의 근린생활시설과 위반건축물 상태를 구분해 판단해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 1,543,338,240원이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신탁 이력 대조. 과거 신탁등기는 말소됐지만 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 현재 권리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 감정평가서 원문을 입찰 직전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “위반건축물 비용”이 먼저다
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 명확합니다. 2024.03.13 관악신용협동조합 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이미 4회 유찰되어 감정가 4,190,000,000원에서 1,716,224,000원까지 내려온 사실만으로 매력적인 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.
이 물건의 승부처는 권리보다 위반건축물 상태입니다. 복층 개조 영업장에 대한 이행강제금·원상회복 가능성과 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하면 예상하지 못한 비용과 명도 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 물적 하자 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 사건입니다.
