서울중앙지방법원 2025타경102937. 사당동 영풍타운 1층 104호, 전용 29.11㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 곽진흠은 2021.06.09. 이 주택을 325,000,000원에 취득했고, 2021.06.14. 김연호 명의의 근저당권 130,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 강용실 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이승규는 2021.05.20. 전입·점유를 시작해 2021.06.14. 말소기준근저당보다 앞서고, 확정일자도 2021.04.23.입니다. 원칙대로라면 최저가 316,000,000원에서 배당받지 못하는 보증금 14,224,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 316-237 영풍타운 1층 104호 도로명: 서울특별시 동작구 남부순환로269길 124 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 곽진흠 (2021.06.09. 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (6회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.14. 김연호 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
| 단지 규모 / 준공 | 영풍타운 16세대 · 2014.11.04. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 있다
실제 임차인은 이승규 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 본인 명의의 임차권등기이며, 보증금은 325,000,000원입니다. 전입·점유일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승규 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.05.20. | 2021.04.23. | 325,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 부담이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 법정 미배당 보증금 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·100% | 316,000,000원 | 14,224,000원 | 0원* | 316,000,000원 |
| 7회 유찰 시 80% | 252,800,000원 | 76,539,200원 | 0원* | 252,800,000원 |
| 8회 유찰 시 64% | 202,240,000원 | 126,391,360원 | 0원* | 202,240,000원 |
* 법정 배당모형상 이승규 임차인의 미배당 보증금이 발생하지만, 2026.06.26. 확약서가 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인에 대한 잔존 보증금청구권과 임차권등기 승계 부담을 실질 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 3.11억 평균이 아니라 최신 2.97억
영풍타운 전용 29㎡ 안팎의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 311,000,000원이지만, 여기에는 2021.06. 거래가 325,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2026.05. 최신 거래 297,000,000원과 최근 12개월 평균 297,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05. | 28.27㎡ | 3층 | 297,000,000원 |
| 2021.06. | 29.11㎡ | 1층 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 297,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 311,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가는 316,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 297,000,000원보다 19,000,000원 높고, 최근 시세의 106.4%입니다. 더구나 최근 거래는 이전 거래보다 8.6% 하락했습니다. 전체 평균 311,000,000원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,224,000원 |
| 1. 임차인 이승규 보증금 | 325,000,000원 | 310,776,000원 |
| 2. 근저당 · 김연호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강용실 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 63,023,922원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이승규 임차인은 집행비용을 제외한 310,776,000원을 배당받고 14,224,000원이 미배당됩니다. 원칙적으로는 이 미배당액이 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 확약서 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 29.11㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 104호입니다.
- 입지. 남성중학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·4호선 사당역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 부정형 완경사 토지이며 남동측과 남서측 세로에 각각 접합니다. 공시지가는 5,026,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 일부 도로에 접합니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 8.6% 낮아 매도 시 가격 방어력을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26. 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있는지 확인하세요.
- 회차·최저가 확인. 6회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가 100%인 316,000,000원입니다. 입찰 당일 매각기일과 최저매각가격을 법원 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최근 거래를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 311,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 297,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단 압류 3건이 있고, 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 임차인의 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 조사. 위반 위치와 면적, 원상복구 가능성, 이행강제금 승계 여부, 금융기관 담보대출 가능 여부를 확인하세요.
- 명도·말소 이행. 확약서가 있어도 실제 점유 이전과 임차권등기 말소가 자동으로 완료되는 것은 아니므로 인도 및 말소 절차를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 확약서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 선순위 대항력 임차인 때문에 원칙상 인수 위험이 생기지만, 2026.06.26. 확약서가 그 임차인의 잔존 보증금청구권과 임차권등기 부담을 실질 0원*으로 바꿉니다. 권리의 가장 큰 고비는 넘은 셈입니다.
그러나 현재 실질취득가 316,000,000원은 최신 거래 297,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 106.4%입니다. 가격 흐름도 -8.6%이며, 6회 유찰·16세대 소규모 다세대· 위반건축물 등재 문구가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격과 환금성은 보류입니다. 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 확약을 반영한 실질취득가가 최근 시장가격보다 충분히 낮은지를 기준으로 판단해야 합니다.
