서울중앙지방법원 2025타경103119. 관악구 봉천동 458-71, 5층 건물 중 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되고, 대상 면적은 29.5㎡, 건물 사용승인 기준일은 2014.10.10, 총 10세대입니다. 이번 사건의 핵심은 등기상 말소기준인 2022.11.22 권성희 가압류보다 임차인 편미희의 전입일 2022.04.15이 빠르다는 점입니다. 원칙적으로는 대항력이 있어 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자가 제출한 2026.06.26 확약서에는 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 편미희 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 확약은 편미희에게만 적용되는 문서이므로, 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 4층 402호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로 138 |
| 물건종류 / 규모 | 다세대주택 · 대상면적 29.5㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 송민우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 250,400,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특기사항 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2022.11.22 권성희 가압류 123,679,133원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 관악구 압류, 국 압류, 편미희 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 신탁·압류·경매개시결정·근저당·진영율 임차권 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 직접 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 편미희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.04.15 2022.03.29 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.04.18 | 실질 0원 룰상 53,905,600원 · 확약 적용 |
확약이 없었다면 보증금 300,000,000원이 낙찰가를 초과하므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 편미희의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차인의 실질 인수만 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
동일 건물·대상 면적과 매칭된 실거래 표본은 3건이며 모두 2022.03 거래입니다. 집계 평균은 263,333,333원, 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 280,000,000원입니다. 현재 확약 반영 실질취득액 250,400,000원은 집계 평균의 95.1%이지만, 최신 거래로 잡힌 230,000,000원보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 29.5㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 263,333,333원 |
평균만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 표본 거래월이 모두 2022.03이고 최신 거래값은 230,000,000원입니다. 따라서 “6회 유찰됐으니 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 현재 물건 자체가 이미 6회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.9회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,305,600원 |
| 1. 임차인 편미희 보증금 | 300,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 가압류 · 권성희 | 123,679,133원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 편미희 보증금 중 53,905,600원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히는 구조입니다. 그러나 2026.06.26 확약서 때문에 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 250,400,000원 | 53,905,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 200,320,000원 | 103,284,480원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 160,256,000원 | 142,787,584원 | 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 편미희의 보증금 미배당액이 커져 매수인 부담이 다시 늘어납니다. 현재 사건에서는 확약이 그 구조를 끊어 편미희 관련 실질 인수만 0원으로 바꿉니다. 따라서 현재 실질취득은 250,400,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 2014.10.10 준공, 총 10세대, 대상 면적 29.5㎡의 소규모 공동주택입니다.
- 입지. 신봉초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 은천로, 동측 은천로16길에 접하고 있고 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 6,405,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 외장석재 붙임, 벽지·내장타일, 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회이고 매각률은 0.0%입니다. 본건도 이미 6회 유찰된 만큼 소규모 다세대의 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 편미희의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.26 확약서 내용에 기반합니다. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 당사자를 직접 대조하세요.
- 배당과 확약을 혼동하지 않기. 현재 배당표상 편미희에게 246,094,400원이 배당되고 53,905,600원이 부족합니다. 부족분 자체가 사라지는 것이 아니라, 확약 때문에 매수인에게 청구하지 않는 구조라는 점을 구분해야 합니다.
- 세금 순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구·법정기일을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 감정평가서와 매각목록에서 포함 범위를 확인하세요.
- 가격 기준을 평균 하나로 잡지 않기. 실질취득 250,400,000원은 집계 평균의 95.1%지만 최신 거래 230,000,000원보다 높고 거래 표본도 2022.03에 집중되어 있습니다.
- 6회 유찰의 의미. 낮아진 최저가 자체보다 실제 수요와 환금성을 점검해야 합니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격과 환금성은 남았다”
이 사건을 확약서 없이 보면 대항력 임차인 보증금 300,000,000원 때문에 현재 최저가 250,400,000원에서 룰상 53,905,600원을 추가 인수할 수 있는 물건입니다. 그러나 2026.06.26 확약으로 편미희가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면의 큰 고비는 이 확약으로 해소됐습니다.
그렇다고 6회 유찰만 보고 가격 메리트가 크다고 평가하기는 어렵습니다. 실질취득 250,400,000원은 집계 평균 263,333,333원의 95.1%이지만, 최신 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 게다가 실거래 표본이 모두 2022.03이고, 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 3.9회·매각률 0.0%라는 점도 부담입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
