서울중앙지방법원 2025타경103241. 서울대입구역 서측 인근의 ‘에이스 에이-존’ 11층 1106호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 43,253,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 권리구조를 보면 정반대입니다. 임차인 강용규는 2020.11.13. 전입했고 말소기준인 지완의 근저당권은 2023.03.02. 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금 195,000,000원의 대항력이 인정되는 구조입니다.
등기부상 임대차계약은 2020.10.13. 시작됐고, 2022.11.05. 보증금이 10,000,000원 증액돼 총 195,000,000원이 됐습니다. 최초 185,000,000원에는 2020.10.19. 확정일자가 있으나, 증액분 10,000,000원에는 확정일자가 없습니다. 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권의 보증금 중 185,000,000원을 배당에서 받지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마냐’보다 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 넘어오느냐가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층 1106호 · 남부순환로 1805 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.08.05. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 43,253,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강용규 / 195,000,000원 |
| 사용승인일 | 2005.12.07. |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.03.02. 지완 근저당권입니다. 그 뒤의 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 강용규의 점유개시는 2020.11.12., 전입은 2020.11.13.으로 말소기준보다 약 2년 이상 빠릅니다. 따라서 후순위 권리들이 사라져도 임차보증금 미회수분은 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강용규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 있음 전입 2020.11.13. | 있음 확정 2020.10.19. · 배당요구 | 인수 가능 예상 152,925,554원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 총보증금 195,000,000원 중 2022.11.05. 증액된 10,000,000원에는 확정일자가 없으며, 매각물건명세서는 185,000,000원의 미배당분 인수를 명시하고 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 6회 유찰은 일반적인 ‘가격 할인’으로 읽으면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 경매대금에서 돌려받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 43,253,000원 | 152,925,554원 | 196,178,554원 |
| 7회 유찰 시 | 34,602,400원 | 161,420,443원 | 196,022,843원 |
| 8회 유찰 시 | 27,681,920원 | 168,216,355원 | 195,898,275원 |
최저매각가는 43,253,000원에서 34,602,400원, 다시 27,681,920원으로 내려가지만 실질취득은 각각 196,178,554원, 196,022,843원, 195,898,275원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어 총부담이 약 195,000,000원 수준에 고정되는 것입니다. 따라서 최저가가 감정가의 26.21%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,178,554원 |
| 1. 임차인 강용규 보증금 | 195,000,000원 | 42,074,446원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 강용규 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미회수액은 152,925,554원이며 이를 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 매각물건명세서에는 보증금 중 185,000,000원을 배당에서 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있고, 등기부상 총보증금 195,000,000원 중 10,000,000원 증액분에는 확정일자가 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근입니다. 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 서울대입구역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1106호이며 사용승인일은 2005.12.07.입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·소화전·CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 40m 내외, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 전유부분 전부를 주거로 사용하는 임차관계가 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 43,253,000원이 아니라 현재 회차 예상 인수 152,925,554원을 합친 196,178,554원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 185,000,000원과 195,000,000원 구분. 매각물건명세서가 명시한 미배당 인수 대상 185,000,000원과 등기부상 총보증금 195,000,000원의 관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 10,000,000원 증액분 확인. 2022.11.05. 증액됐지만 확정일자가 없는 부분의 배당순위와 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 강용규가 임차인이면서 강제경매 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 신청채권의 원인과 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 확인. 전입 2020.11.13.과 점유개시 2020.11.12.을 근거로 한 대항력의 유지 여부를 현황조사·매각물건명세서·주민등록 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.07.30. 발행 등기사항전부증명서 이후 변동과 매각기일 전후 권리변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “195,000,000원 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 43,253,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 195,000,000원이므로 유찰 자체가 곧 할인으로 연결되지 않습니다. 현재 회차에서 임차인이 경매대금으로 받는 예상액은 42,074,446원이고, 미회수분 152,925,554원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그 결과 실질취득은 196,178,554원으로 감정가보다 높습니다.
7회, 8회까지 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘기 때문에 실질부담은 196,022,843원, 195,898,275원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 같은 강용규라는 경고 신호와, 185,000,000원 원보증금·10,000,000원 증액분의 확정일자 차이까지 존재합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 인수 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
