서울중앙지방법원 2025타경103314. 관악구 신림동 ‘바벨’ 5층 502호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)입니다. 소유자 문중석은 2021.03.03 거래가 390,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 사건의 핵심 권리는 함승윤의 임차권과 주택도시보증공사의 가압류입니다. 등기상 과거 고흥군수산업협동조합 근저당은 2020.12.18 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류입니다.
함승윤은 임대차계약일 2020.11.24, 확정일자 2020.11.24, 주민등록일자·점유개시일 2020.12.21로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 390,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 매각가에서 배당 후 남는 132,073,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속자료가 있습니다. 2026.07.02 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 함승윤 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 5층 502호 · 도로명 서울특별시 관악구 난곡로34길 36-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.91㎡ · 6층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) |
| 사용승인일 | 2020.11.16 |
| 소유자 | 문중석 · 2021.03.03 소유권 취득 · 거래가 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 262,400,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 인수 해소
과거 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.12.18 이미 말소됐습니다. 함승윤은 2020.12.21 주민등록 및 점유개시가 확인되고, 2023.01.13 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.08.10 가압류보다 앞선 대항력 임차권입니다.
그 뒤 2023.11.28 국 압류, 2025.07.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 선순위 함승윤 임차권은 원칙적으로 별도 검토가 필요하지만, 2026.07.02 확약에 따라 잔존보증금 청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의되어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함승윤 | 전유부분 전부 390,000,000원 | 2020.12.21 확정 2020.11.24 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 배당요구 2023.01.13 | 보증기관 승계 아님 잔존청구 포기·말소 동의 |
을구 3-2는 3번 임차권의 점유개시일을 2020.12.21로 바로잡은 경정 기록으로, 별도 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 함승윤 1명입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 현재 가격은 최근 시세 이상
바벨의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03 한 건으로 233,000,000원이며, 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 237,000,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 자료를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.66㎡ | 4 | 233,000,000원 |
| 2024.12 | 29.74㎡ | 6 | 243,000,000원 |
| 2023.05 | 27.66㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 233,000,000원 |
현재 최저매각가 262,400,000원은 최근 12개월 평균 233,000,000원의 112.6%입니다. 최신 거래 233,000,000원과 비교해도 마찬가지로 더 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -2.5%로 하락 방향입니다. 확약 때문에 매수인 인수가 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 262,400,000원이지만, 그 실질취득 자체가 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,473,600원 |
| 1. 임차인 함승윤 보증금 | 390,000,000원 | 257,926,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 함승윤의 미배당 보증금은 132,073,600원입니다. 다만 2026.07.02 확약에 따라 이 잔존액의 매수인에 대한 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 262,400,000원 | 132,073,600원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,920,000원 | 183,818,880원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 167,936,000원 | 225,215,104원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원래 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 사건도 배당계산만 놓고 보면 그 패턴이 나타납니다. 하지만 함승윤에게는 2026.07.02 확약이 있으므로, 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 남강중학교 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2020.11.16입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측 및 서측으로 노폭 약 5~6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
- 규모. 바벨은 총 15세대이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.02 확약의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 우선. 최근12개월 평균·최신거래는 233,000,000원이고 현재 실질취득은 262,400,000원입니다. 112.6% 수준이라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -2.5%이므로 과거 전체 평균 237,000,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 다회유찰 해석. 현재 6회 유찰이고 건물 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.5회입니다. 유찰 자체를 할인 매력으로 보지 말고 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 2026.07.02 확약의 효과입니다. 함승윤 보증금 390,000,000원은 현재 배당가정에서 132,073,600원이 부족하지만, 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 그래서 확인된 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 6회 유찰 후 최저가가 262,400,000원까지 내려왔어도, 최근12개월 평균이자 최신 실거래인 233,000,000원보다 12.6% 높고, 최근 추세도 -2.5%입니다. 건물의 평균 유찰 횟수 역시 6.5회이고 매각률은 0.0%입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 회차 가격은 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
